最近深圳的楼市，看得人一愣一愣的：深圳总价过亿的一手顶豪，一季度卖出了去年全年数量！
一边是刚需盘还在小心翼翼试探，打折、送物业费、垫首付，花样百出；
另一边，豪宅市场却像开了挂，千万级甚至亿级豪宅，愣是被买出了“白菜抢购”的既视感。
说好的经济不好呢？说好的大家都没钱呢？
在深圳，豪宅的购买力永远是“薛定谔的缺钱”——你觉得自己没钱，但总有一批土豪，他们的钱好像永远花不完。
最近这两周，深圳新房市场的热搜话题，都属于豪宅的。
先是一周前的深圳新晋“单价地王”项目，4月19日，前海桂湾的招商海晏府开盘，备案均价约14.2万/㎡。
这个定价策略被业内认为是“较为激进的”！
要知道，一街之隔的深业云海湾、天健悦湾府，当年限价才9.2-9.7万/㎡。哪怕是今年3月刚加推的前海时代三期，均价也才10.22万/㎡。
图源：网络
海晏府这波操作，相当于在均价10万出头的前海，直接喊出“我要卖14万+”。
结果呢？
推出151套清一色139-194㎡的大户型，总价1710万起步，认筹201批客户，相当于两个人抢一套。
开盘当天给出约93折优惠，折后均价约13万/㎡。开发商海报高调地宣布：卖了9成！
紧接着，过去的这周末，4月26日宝中的观潮府开盘选房，一天分三场抢，折后均价13万+。
这盘备案均价约15.09万/㎡，比海晏府还贵一丢丢。
折扣也像电商大促的“数学游戏”，综合算下来，东南向约91折，西南向约89折。折后总价1838万起，实际均价直接也去到13万+/㎡。
这个价格香不香？对比一下就知道了。
旁边的壹方玖誉，二手成交价在12-15万/㎡之间。观潮府作为宝中唯一临海的新规楼盘，得房率接近100%，产品迭代了一整代。
图源：网络
开盘当天更有意思，分三场抢：
上午10:00，257-536㎡的超大户型先上，去化约80%；
下午14:00-16:00，188㎡户型共69套，总价约2500万/套，全部售罄！
晚上18:00，143㎡、168㎡户型继续。
最终整体去化约95%，官方口径：首开热销60个小目标（亿元）。
一天卖60亿，这是什么概念？
很多房企一年的销售额也就这么多了。
你以为这只是深圳的个别现象？还真不是。
据上海克而瑞最新统计数据，今年一季度，北上广深四个一线城市的过亿豪宅成交实现了翻倍增长。
广州网签15套，独占四成；深圳紧随其后，网签14套。
深圳这14套过亿豪宅，有10套来自南山区的中信城开信悦湾，另外深圳湾澐玺、联泰超总湾各贡献两套。
全部集中在南山区！
这说明什么？
顶豪市场对核心地段的依赖，已经到了偏执的程度。在深圳，过亿的预算，土豪们只认准一个地方——南山。
福田还有香蜜湖兜底，而龙华、罗湖，甚至早年的盐田，那是“其他区”。
更夸张的是，深圳一季度过亿豪宅的网签套数，已经与2025年全年持平。也就是说，今年前三个月，就把去年一整年的量给卖完了。
这不是爆发，这是喷发。
新房这边热火朝天，二手房那边也没闲着。
1月底的时候，全深圳过亿豪宅挂牌总量是35套，最高挂牌价1.6亿元。
到了4月26日，这个数字变成了38套，最高挂牌价格直接上移到4.6亿元！
图源：乐有家
从1.6亿到4.6亿，这跳涨幅度十分惊人。
不过，挂牌量和挂牌价的上涨，并不代表二手房就好卖了。
相反，新房豪宅凭借产品迭代、得房率高、设计更新潮等优势，正在疯狂“截胡”二手豪宅的客户。
同样花十三四万一平米，你是买一个得房率近100%的新规楼盘，还是买一个房龄十多年年、得房率80%出头的二手房？
答案不言而喻。
所以现在深圳豪宅市场出现了一个有趣的分化：
新房豪宅开盘就抢，折扣给到位，官方口径，去化率9成以上；
二手豪宅挂牌量在增加，业主心态普遍坚挺甚至上调报价，但成交周期拉长，买家拿着新房的价格来砍你，你还真不一定扛得住。
一句大实话：深圳的顶豪，正在“新老交替”！
前海、宝中、南山这些地方，只要产品够硬，价格从来不是问题。观潮府和海晏府的接连热销，已经证明了这一点。
而二手房这边，除非你是深圳湾一线永久无遮挡海景、或者香蜜湖的顶级别墅，否则在面对新房的“降维打击”时，多少会有点力不从心。
克而瑞分析，深圳二手顶豪挂牌规模走高、新房供应进一步放量，二手豪宅的交易活跃度还将进一步走低。
无论如何，深圳的豪宅市场，永远不缺故事，更不缺买单的人。
