超2300套,深圳机场的首个保租房项目,为什么机场会成为保租房的“建设大户”?
深圳机场“安翼嘉寓”保障性租赁住房——T3站前公寓项目开业。该项目是深圳机场推出的首个保障性租赁住房项目共提供超2300套精装房源，涵盖开间、一房一厅等5种户型。如果放在几年前，很少有人会把“机场”和“住房”联系在一起。一个是航班起降的地方，一个是日常生活的空间，彼此之间几乎没有交集。深圳机场给出了一个答案，安翼嘉寓，深圳机场的首个保租房项目入市了。我们先来看看由深圳机场推出的首个保障性租赁住房项目是什么样子的。项目叫做安翼嘉寓，包含T3站前公寓及深圳机场教育基地公寓两部分，总建筑面积超10万平方米，共提供超2300套精装房源。其中，T3站前公寓距离深圳机场T3航站楼仅500米，教育基地公寓项目也毗邻深圳地铁1号线机场东站、12号线兴围站，都能够便利通达航站楼、机场码头等核心交通枢纽。从项目运营来看，整体的运营管理是由深圳机场集团旗下的深圳机场航空城发展有限公司负责，并且市场化运营的合作方自如进行合作，进行日常运营和管理服务。项目总楼层为14层，项目整体由2栋高层住宅、1栋公共服务设施裙楼和1个地下车库组成。房间全部为一居室，从29-59m²不等，主打紧凑、高效的小户型，租金也从1499-2599元/月不等。房间整体以标准化的保租房装修为主，室内布局相对紧凑，收纳功能齐全，同时全景落地窗保证采光充足。另外，T3站前公寓项目还配备了6000平方米的公共空间，配套商业、餐饮、康体、共享办公等多种空间设施。之前我们讨论保租房，下场建设的基本都是本身就具备开发业务的国央企，或者专业的市场化公寓运营商，而机场集团下场做保租房，似乎很少见。首先是土地，机场集团往往有着一定规模的土地储备，只不过是围绕机场形成的临空区域，往往处在城市空间的特殊位置。而这些土地资源并不适合做商品住宅，做商业办公在当前的市场环境下也并不明智，因此保租房是当下匹配度最高的资产模式，尤其是在机场区域高需求的情况下。机场枢纽可以说是城市中人口密度最高的就业区域之一。一个枢纽机场往往集聚了数百家单位，由航司、物流企业、维修企业、海关边检、空管、商业服务等等一起构成了超大规模的就业集群。从业者中既有高收入的飞行员和空管，也有大量的地勤、搬运工、装卸工等基层岗位。这种复合人才结构的稳定住房需求，天然匹配保租房“小户型、低租金、职住平衡”的产品定位。另外，从大的区域发展逻辑来看，很多城市都会将机场区域规划为临空经济区，而过去很多城市在推进临空经济区时，更强调产业导入，但生活配套往往滞后。企业可以快速进入，但人未必能留下，问题往往出在“住”上。当通勤成本持续上升，人员流动加大，最终会反过来影响产业效率。在这样的背景下，保租房已经不只是居住产品，而成为产业运行的一部分基础设施。机场集团作为临空区域的重要开发和运营主体，自然需要补齐这一短板。从实际的项目落地来看，机场集团做保租房，并不是阶段性的尝试，而是正在形成相对清晰的开发运营路径。比如深圳的安居空港花园项目，可以算是这一模式的起点。2018年，深圳人才安居集团与深圳机场集团围绕机场地块展开合作，由机场提供土地资源，安居集团负责投资建设与推进落地。项目在2019年开工，总投资规模超过20亿元，也成为深圳首个利用国有存量用地建设保租房的代表性案例之一。机场并不直接参与开发，而是把土地这一核心资源交给更专业的保障房平台，由后者完成资金投入、建设管理以及后续运营。这种方式也很大程度上解决了国有资源盘活与专业能力之间的错位问题。随着经验积累，以及对资产长期价值的重新认识，机场开始向更主动的位置移动。相比安居空港花园，这一项目不再是单纯的国企合作开发，而是由深圳机场集团自主完成投资与建设，再引入专业机构负责后期运营管理。开发权和资产所有权，开始回到机场自身体系内，而运营则通过市场化方式补足。机场集团不再只是单纯的资源提供者，而开始转变为真正的资产持有者和产品供给方。以上海虹桥为例，东航在西区A地块布局的保障性租赁住房项目，几乎把开发、使用和管理全部收回到自身体系之中。项目由东航主导建设，房源主要面向其在沪员工以及相关产业链人群，用于解决青年员工和异地任职人员的居住问题。在这种模式下，保租房不再是面向市场的通用产品，而是面向内部员工保障工具。产业园区、物流基地、互联网大厂，甚至一些高校和科研机构，本质上都具备类似特征：它们拥有资源，也掌握稳定的人群需求，同时有动力通过住房供给来提升整体效率。当住房从一种单纯的商品，转变为服务产业和就业的基础设施，供给的主导权也在发生转移。谁掌握产业，谁更接近人群，谁就更有能力把房子“填满”。从这个意义上看，安翼嘉寓的开业，不只是深圳机场的一次尝试，而是在提示一个更清晰的趋势。未来的“房东”，未必来自传统房地产行业，而可能诞生在各种产业场景之中。《租住中国：共迎租住新时代》这本书由亿翰智库与不如租房研究所联合推出，目前已完成印刷，正式上线开始销售。它不仅是一份行业研究成果，也是一张帮助从业者、研究者乃至普通读者看清未来租住逻辑的“地图”。
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