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深圳南山核心片区今年约7 个纯新盘密集待发,单价低至 3 字头,但刚需真的能轻松上车吗?

2026-05-23 16:56:10

深圳新房均价的 “天花板” 在南山，但这片最贵的区域，偏偏最受高净值人群追捧，走出独立行情。

前海顶豪首开即热，13 万 /㎡均价去化九成上周，前海桂湾招商海晏府正式开盘，以折后均价约 13 万 /㎡（备案均价 14.2 万 /㎡）的高价，推出 108 套住宅，官方数据显示去化约九成，高总价大户型依然遭热抢。

深圳湾顶豪持续坚挺，17.6 万 /㎡均价去化 75%回溯 3 月，深圳湾澐玺加推 162 套大平层，备案均价 17.6 万 /㎡，总价数千万起，去化仍达75%，亿元级豪宅单位基本售罄。

核心区库存稀缺，南山成 “价值高地”截至 4 月 21 日，南山（含前海）一手住宅可售仅 1006 套，在深圳 10 区（不含深汕）中排第 5，库存低于福田（762 套）、罗湖（651 套）等区域，稀缺属性进一步凸显。

越贵越抢的底层逻辑

土地稀缺
：南山核心宅地近乎断供，前海、深圳湾更是 “卖一块少一块”，稀缺性直接支撑高溢价。
资产锚定
：顶级片区兼具产业、配套与圈层价值，成为高净值人群避险保值的 “硬通货”，抗跌性远超外围区域。
供需失衡
：核心区改善、顶豪需求集中，但供应极少，形成 “供不应求” 的卖方市场。

在深圳楼市分化加剧的当下，南山用 “高价 + 高去化” 的成绩印证：核心区顶级资产，永远不缺购买力。

这个数据是在南山今年新增5盘入市、共计带来1077套住宅的前提下，与之相比，罗湖、福田、盐田、大鹏今年暂无新增供应。

盘点今年南山待入市的纯新盘，从建设进度来估算，大概只有7个项目，集中在深超总-科技园和西丽。

南山实地踩盘总结

实地探访南山各大板块，梳理今年待入市纯新盘最新实况：整体周边配套成熟完善，但受限高、容积率管控影响，低密宜居地块十分稀缺。

严格限定建筑高度≤100 米、容积率≤3.1的新项目，全区仅两个：万星林花园、安缇雅苑，是南山少见的低密改善优选。

价格与门槛方面，南山这批待入市新盘，总价普遍 750 万起，产品定位直指改善与顶豪群体。对于刚需而言，想要入手南山新房门槛极高，大多只能转向二手小户型捡漏。不过亮点十足，片区内藏刚需彩蛋，一盘吹风单价低至3 字头，难得给刚需留了上车窗口。

下面由南至北，分区拆解南山待入市纯新盘全貌，刚需专属惊喜，文末揭晓。（所有项目实探时间：2026 年 4 月上旬）

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前海南万星林花园

主力户型：预计首推建面约 150-230㎡改善大户型
最新动态：城市展厅设于前海世茂大厦 41 楼，预计 5 月正式入市

项目落位前海南、大南山脚下，紧邻地铁 5 号线荔湾站，直线距离约 430 米，与观山海为邻，区位条件优越。

前海南整体住宅密度偏低，从荔湾站沿港前路直达项目，沿线多为多层、小高层老旧社区，居住氛围纯粹，居住舒适度更高。

根据规划资料，项目宗地分两期开发：一期规划配建幼儿园、社区车行公共通道等基础配套；二期打造住宅、商业、物业用房及地下车库，整体规划完善，宜居属性拉满。

▲万星林花园（二期）

项目容积率2.6，建筑最高高度约80米，最高24层，有12栋住宅，共763户，建面约112-466㎡，车位1979个。

▲万星林花园效果图

万星林花园被列入二季度待入市项目清单内，首推154套，建面约112-466㎡，预计5月入市。

价格可以参考旁边观山海，4次推售的备案均价在8.6-9.6万/㎡之间，算下来万星林总价最低的一套也要超过千万。

▲旁边在建的荔山小学

▲万星林花园西南侧的观山海

深超总

🌟安缇雅苑

户型爆料：网传主推建面约 **200-230-290㎡** 大四房工程进度：目前处于基坑施工阶段

作为中海继深湾玖序之后，在深圳湾超级总部拿下的第二宗宅地，安缇雅苑也是当前深超总片区内，唯一限高 100 米的住宅新盘，地块与深湾玖序隔路对望，区位稀缺性十足。

片区配套成熟完善，双地铁便捷出行，近地铁 2 号线红树湾站、9/11 号线红树湾南站；商业紧邻深圳湾睿印，日常购物、休闲一站式满足。

深超总总部集群林立，周边商务楼宇普遍超百米，而本项目严格限高，地块出让初期，市场便十分关注后期采光、景观视野等问题，也期待中海的产品打造思路。

今年 3 月，项目规划平面图正式公示：整体规划 4 栋住宅，合计仅 152 户，纯粹低密改善社区。网传户型覆盖 200-290㎡大四房，其中 200-230㎡主力户型做到南北通透，标配 3.6 米层高；端头位 290㎡大平层亮点突出，打造约 7.2 米挑高空间，通过奇偶层错落布局实现差异化设计，空间质感拉满。（户型及参数仅供参考，最终以官方释放为准）

此外，社区规划公共连廊，无缝衔接深湾玖序，两大中海高端社区互联互通，进一步共享片区配套与社区资源。

从规划来看，该项目建立了公共连廊连接深湾玖序。

▲总平面图 © gad

此前，GAD发布了该项目的中标方案，其推广名为安缇深圳，效果图非常惊艳，户户都拥有通透大阳台。

▲项目鸟瞰图 © gad

从实探情况来看，目前项目还在进行基坑施工中。入市价格可参考深湾玖序，两度备案均价约12.96-13.78万/㎡。

▲安缇雅苑建设进度

▲安缇雅苑项目对面，是在建欧加大厦（左）和深湾玖序（右）

科技园

🌟红树别院二期（莱英花园旧改）

户型暂未公布工程动态：现阶段正在进行基坑施工

科技园片区即将迎来全新供应！片区久违纯新盘 ——莱英花园旧改，备案名定为红树别院二期，最快今年便能入市亮相。

项目坐落于核心科技园腹地，地理位置十分优越，整片地块被华润大冲旧改板块环抱，居住氛围浓厚。西侧紧邻英伦春天三期、华润润府三期；北侧衔接英伦名苑与润府一期；东侧汇聚英伦名苑二期、红树别院、润玺二期等成熟高端社区，周边豪宅集群扎堆，配套完善、圈层纯粹。

▲莱英花园旧改项目位置图源 | 深圳市南山区城市更新和土地整备局

追溯地块渊源，原莱英花园共 13 栋建筑，前身是宝安县造纸厂职工宿舍，最早楼栋始建于上世纪 80 年代，片区改造需求由来已久。

在早年城市更新推进过程中，片区改造分步落地：1-5 栋已改造为红树别院；6-7 栋拆除后规划为教育用地；而 8-13 栋因楼龄未满 20 年，一度错失旧改机会，改造计划长期搁置。

直至 2018 年，项目迎来转机。当年 9 月，完整的莱英花园片区正式纳入南山区城市更新单元计划；同年 12 月，更新功能调整为二类居住 + 商业复合业态；2019 年 8 月，专项规划顺利获批，项目进程全面提速，由深圳友盛作为旧改实施主体负责开发建设。

官方公示数据显示：项目更新单元拆除用地约 11488㎡，涉及 6 栋住宅楼、合计 269 户原住民；实际开发建设用地 8488㎡，计容积率建面 73738㎡，容积率约 8.7。

按照规划，这里将打造总建面约 7.3 万㎡的复合型商住综合体，融合高端住宅、公寓、商业、办公等多元业态，补齐科技园片区居住与商业配套，焕新老城界面。

从实探情况来看，目前红树别院二期还处于基坑施工阶段。

▲莱英花园旧改在基坑施工中

而在《南山区2026年（第一批）保障房租赁住房项目认定信息表》中，该项目有249套保租房，因此可预计项目最快今年底或入市。

▲图源：南山区住建局

虽项目尚处在建设前期，户型、面积等核心信息暂未释放，但依托科技园核心地段，产品大概率以大平层改善户型为主。对标周边豪宅行情，未来入市单价或锁定 **12-13 万 /㎡** 区间。

西丽片区

今年西丽强势发力，扛起南山新房供应主力大旗。片区三大全新项目蓄势待发，分别为：花伴里珠光村旧改｜珠光和山悦、新世界新围工业区旧改｜湾上云启府，以及南山首个配售型保障房 —— 栖河丽岛公馆，产品覆盖改善、刚需保障多元需求，选择十分丰富。

🌟珠光和山悦

户型：建面约113-140㎡最新进度：营销中心正在加紧装修，预计二季度正式入市

项目为珠光村旧改一期 A 地块，地段出行优势突出，距地铁 7 号线珠光站直线仅约 300 米，坐落于龙联花园正对面，紧邻珠光花半里，周边居住氛围成熟浓厚。

整体规划分为两大地块，开发布局清晰：

03-01 地块
：主打商品住宅，邻近塘朗山生态资源，规划 448 户，其中小户型占比颇高，90㎡以下房源共 338 户，楼栋最高 43 层。
03-02 地块
：总建面约 12 万㎡，规划住宅 795 户，包含 168 套保障房、627 套回迁房，并配套约 3881㎡社区商业，满足日常消费所需。

目前项目已纳入二季度重点待入市清单，预计推出 432 套房源，主力改善户型建面约 113-140㎡，市场吹风单价 7 万 +。现场实探可见，营销中心正在装修收尾，开放入市脚步临近，值得片区置业者重点关注。