当大家还在猜高盛说的“房价上涨15%”保不保真时，深圳公寓早就偷偷回暖了。
一方面，热度开始超过住宅。
4月，深圳二手带看热度第一的是公寓小区龙光玖钻，之后才是一众二手房小区（数据来源：深圳乐有家研究中心）。
▲4月带看热度第一的是公寓小区 | 图源：深圳乐有家研究中心
另一方面，成交量翻倍式增长。
深圳商业用房的成交量，从2024年8月的1000套出头，上涨至2026年3月的将近4000套(含公寓/商铺/办公等，数据：@深圳贝壳研究院）。
不到三年，成交量翻了3.6倍。
▲商业用房成交量三年翻3倍(含公寓/商业/办公等），数据来源：深圳贝壳研究院
根据调查，其中以自住或收租为目的成交的小户型公寓，是拉到这轮商业用房成交增长的关键。
同时，想入手公寓的人也越来越多：
▲有人考虑投资 | 图源：@爱吃香蕉的狸花猫
▲有人想买来自住或出租 | 图源：@搞怪选址小雷达
最近，一位买了金地龙城中央公寓的朋友也表示：“买来的时候一百多万，现在虽然跌了，但租金很稳定，如果后续降到60万以内，我想再买一套。”
难道，公寓真的从“天坑”，跌成了香饽饽？
卖得比住宅还好？
TOP20公寓项目出炉！
回过头看，商业用房的回暖早有苗头。
先是，成交占比不断追赶住宅。
2024年12月时，一手商业用房类占比仅5.5%，到2026年2月却上涨到约46.7%！
买家数量几乎和住宅对半开了！
▲一手商业用房成交占比接近50% | 数据来源：深圳贝壳研究院
二手商业用房的表现虽然没那么突出，但也同样稳步上升。
成交占比从2024年12月的约12.8%，提升到2026年3月的25.1%，成交占比翻倍。
▲二手非住宅成交占比翻倍 | 数据来源：深圳贝壳研究院
再是，热点项目的成交也很亮眼。
去年，卖得最好的商务公寓是星河天地公馆，一年卖掉了489套公寓。
要知道，深圳去年拿证的住宅盘里，有超过30个至今都没能卖出100套房。
这样一年卖几百套的成绩，不知能让多少住宅盘羡慕。
▲深圳2025年TOP20热卖公寓 |图源：深圳乐有家研究中心
你还知道哪些公寓卖得好？
租金回报率最高超5%
但价格已腰斩！
公寓回暖的首要原因，就是租金回报率足够高。
以上面的热销公寓项目来看，租金回报率大部分在3%上下，有的甚至超过4%。
▲数据参考：深圳乐有家研究中心、贝壳找房等
总的来说：
1、郊区一手公寓的销量/租金回报率，普遍高于核心区项目；
2、绝大部分公寓都在地铁站附近，出行便利；
3、小户型普遍比大户型好卖、租金回报率更高。
比如销量TOP1的🏢星河天地公馆，位于光明区6号线光明大街站旁，项目自带COCO City商业，区位不错。
所以，一套约41㎡的小户型，总价82万起，租金能达到约2600元/月。
算下来，租金回报率约3.8%、收租27年以内就能回本。
租金回报率比较差则是的🏢大悦城商业中心，约57㎡公寓、总价211万起，租金约3600元/月，回报率约2%，要足足48年才能回本。
而二手公寓方面，热租项目基本能保持3%以上的回报率。
今年一季度租金回报率最高的是🏢启迪协信科技园，租金回报率能达到约4.8%、收租约21年可回本。
▲热门二手公寓的租金回报率 | 数据来源：深圳贝壳研究院
而法拍公寓的租金回报率，或是最高的。
比如即将开拍的🏢龙光玖钻。
约37-39㎡的复式小户型公寓，最新二手房成交价约122万，而法拍房源低至约105万起。
▲法拍房约105万起 | 图源：阿里司法拍卖
根据目前的租金水平约4000-4500元/月，如果能底价拿下，租金回报率可达约4.57%-5.1%。
远超二手的3.9%-4.4%！
但这样的回报率，几乎是“跌”出来的。
比如上面提到的一手公寓星河天地公馆，备案均价约4万/㎡，现在却跌到2万/㎡左右，等于是腰斩。
二手公寓龙光玖钻，2017年备案均价约5.6万/㎡、小户型总价280万起，现在二手成交总价只有120万左右、法拍更是只有105万起，大跌了6成！
▲6年跌了近一半 | 图源：贝壳找房
跌得太惨，导致深圳公寓一度被认为是“天坑”型房产，就连很多中介都不建议购买。
然而跌到现在，市场却开始回暖。
有人说：“这是因为跌到位了。”
而且公寓政策也在变好，越来越多商务公寓有阳台、通燃气，甚至多个行政区可以用商务公寓申请学位，宜居性变强。
加上公寓首付降至3成，上车门槛变低，也成为很多人买这种非住宅资产的原因。
但也有人认为：
“有什么好买的，租金都不够跌的。”
他们认为，买公寓出租还需要考虑贬值、空租、维护、物业费等成本，收益并没有表面上那么诱人。
你觉得公寓是好的投资产品吗？
