当高校以“公共需求”的名义进入小区，现有规则是否已经准备好应对这种改变？
深圳大学2026年秋季学期尚未开学，一场围绕“研究生住在哪里”的风波，已经在校内外展开。
3月下旬，深圳大学丽湖校区在研究生复试阶段向考生发放告知书，提到新生将统一安排至校外住宿，暂定地点为距离校区约2至3公里的汉园茗院。这个位于深圳南山区、毗邻多所高校的新建住宅小区，交房接近一年，二手挂牌均价6.6万元/平方米，小区均为超100㎡的大户型，套均总价超800万元。
在坊间，“高校拟租套均800万房子当宿舍”的话题迅速引发关注。
有学生惊呼“太爽了”，开始盘算将来的入住安排；网友们则态度不一，也有不少网友表达了羡慕之情。而小区业主群内，更多的是反对的声音，业主们尝试通过各种途径表达反对意见。有业主发帖称，不希望自己的小区贴上“群租房”的标签，也有人担心人口密度与公共资源承载问题。
将校外房源纳入高校宿舍体系，并非个案。在高校扩招与宿舍供给紧张的背景下，近两年，多所高校通过购买存量房改造宿舍，以缓解床位不足，同时盘活周边存量房；在此之外，整租社会房源，也开始成为新的探索路径。
当高校以“公共需求”的名义进入小区，现有规则是否已经准备好应对这种改变？
有专家表示，这不再只是一个简单的供给问题，而是“公共教育需求”与“私人居住空间”的现实碰撞，这更像是一面镜子，映照出城市高速发展过程中，不同主体在空间资源分配上的博弈。
业主担忧打上“群租房”标签
3月下旬，陈月在深圳大学研究生复试现场，收到一份“深圳大学丽湖校区2026级研究生住宿安排告知书”。
告知书写明，“丽湖校区2026级全日制研究生统一安排在校外住宿；住宿地点为汉园茗院（暂定），至丽湖校区距离约2-3公里；房型为多室套房，由学生合住；住宿费用标准将参考学校统一规定执行。”
随后的一个周末，陈月专门去看了这处暂定的住宿点。
汉园茗院小区，楼栋密集，A区楼高约45层。受访者供图
汉园茗院位于深圳南山区桃源街道，紧邻地铁5号线长岭陂站，周围还有南方科技大学、港中大深圳西丽校区等。
小区楼栋密集。她沿着小区外围走了一圈，发现临街的楼栋紧贴主干道，白天大货车、卡车往来频繁，鸣笛声不时传来。马路对面是一条地铁轨道，列车进站时，有明显的轰鸣声。
陈月记得，在面试现场，招办老师曾口头提到住宿形式为“套房合租，一人一个房间”。但她也隐约担心，在实际分配中会不会变成两人一间，甚至上下铺。到学校的距离不远也不近，她还在考虑是否需要购买一辆电动自行车。
这种不确定性同样笼罩着汉园茗院的业主们。
多位业主告诉新京报记者，他们最初是从新闻报道以及社交平台上，看到自家小区即将被深圳大学租赁当宿舍，“完全没有人提前告诉我们。”
汉园茗院于2024年8月开盘，分为相距不远的A区和B区。小区以建筑面积约109至185平方米的三居、四居户型为主，整体定位偏中高端。其中，A区由5栋高层住宅组成，楼高约45层，每层4至5户，地下三层为共享车库，二楼设有平台花园；B区则由3栋住宅楼构成。
业主赵可向新京报记者展示了一份统计清单。他了解到，此次深大计划租用的是由本地村股份公司——深圳市常源实业股份有限公司持有的回迁房，其中A区内有一整栋为回迁房，另有一栋楼的15层及以下为回迁房，上部为商品房，共计264套。
业主们收房都在一年左右，大多入住不久。赵可表示自己2025年11月正式搬入，“刚住稳。”也正因此，大家对小区可能发生的变化格外敏感。
业主张先生在接受媒体采访时表示：“我们首先想到的是‘群租房’这个标签，”张先生坦言，“一旦贴上这个标签，小区的价值将严重受损。”
也有业主称，一旦整栋楼被用作学生宿舍，影响的是日常生活节奏。“我们很多人都是掏空六个钱包买的房，就是为了一个安稳的家。”业主安妤说。
业主凯丽提到，学生群体与上班族、老人家庭的作息存在差异，如果大量学生集中入住，夜间活动、作息时间的不一致，可能带来持续的噪声干扰；而人口密度骤增，还会对电梯、停车位、快递点、儿童活动空间等公共资源形成压力。外卖车、电动车乱停乱放等问题也可能随之增加，进而影响整体居住体验。
她提到，“本来是一户人家住一套房，如果变成宿舍，可能一套房会有六七个人。”小区门前早晚高峰出行本就拥堵，学生每日往返通勤、夜间返校也存在安全隐患。她认为，校区周边并非没有更近、更适配的宿舍型房源。
安妤认为，如果改成学生宿舍，又无法封闭管理，人员流动会变得更复杂；即便对部分楼栋进行单独改造，小区内的绿地、消防设施等仍属于全体业主共有空间，难以完全分割使用。
还有业主从政策层面提出反对。赵可表示，汉园茗院建造时是规划明确的普通商品住宅，在消防标准、疏散条件、建筑结构荷载等方面，均不符合集体宿舍的使用规范要求。他还提到宿舍租赁事项涉及高校公共资金使用，但租赁价格、合作方选定、决策依据等关键信息均未向社会公开。
一场讨论迅速扩散
“高校拟租套均800万豪宅当学生宿舍”冲上热搜后，社交平台上讨论热烈，不同立场的声音交织在一起。
赞同者认为，将房源租给学生并不意味着对小区性质的根本改变，“房子本来就会出租，租给学生和租给普通住户有什么区别？”有网友称，如果按四人合住计算，“一套房的人数并不一定超过普通家庭”，不能仅因“学生身份”而被区别对待。还有网友从生活层面出发，表示“顺便还能找个家教”。
反对的声音更多关注居住体验与安全边界的变化。有网友提出，要是成了群租宿舍，承载人数翻倍，消防问题如何解决？小区公共设施一下多了两三千人超高频使用，会老化很快。作息差异也被认为是潜在矛盾来源，“学生大多晚上十二点之后才睡，对有孩子的家庭影响很大。”
在深圳大学丽湖校区研究生复试现场，多位考生收到了住宿安排告知书。受访者供图
还有一部分讨论，集中在更现实的利益层面。
有人认为业主的反对与资产价值有关，买有回迁房的小区就应该接受这样的结果。也有人反驳称，深圳大部分商品房小区里都有回迁房，即便是混合小区，也不意味着业主需要接受居住品质的下降。
在情绪之外，也不乏带有调侃或折中意味的声音。
有人建议通过物理隔离的方式，将学生宿舍与原有住户从物理层面隔开，分开管理；也有人半开玩笑地表示，如果学生入住，“不如在楼下摆摊做生意。”
而业主们则表示，他们反对的不是学生，而是整个不透明的流程。
安妤提到，4月2日下午，社区方面曾组织了一场由村委、校方与业主参与的沟通会。
但他们在沟通会上还是没有得到确切信息，例如每套房安排多少人、是否涉及改造等；程序层面的审批路径、主管部门及手续进展，也缺乏公开信息。
新京报记者多次致电深圳大学、深圳市南山区桃源街道、深圳市常源实业股份有限公司，均未获得正面回复。
公共性和私人性的冲突
在专家学者看来，深圳大学租房风波指向了一个具体问题：将住宅集中租赁用作学生宿舍，在现有规则下究竟如何界定？
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这两年高校创新性收购库存商品房改造为宿舍，已成为一种趋势。深大这次租房事件，本质上也是在推进存量商品房的收储工作。
严跃进认为，学生宿舍比较特殊，很难说清楚它是保障房、商业用房还是其他性质，所以定性方面需要明确。至于住宅用地能不能做集体宿舍，严格来说过去确实没有明确规定，这都使得类似项目在实际推进中容易引发争议。
他进一步指出，此次事件的特殊性还在于其发生在“混合小区”中。随着既有业主入住，这就带来了管理上的问题。在实际生活中，业主难免会有对居住质量、房价、管理的担忧。
4月2日下午，社区方面曾组织了一场由村委、校方与业主共同参与的沟通会。受访者供图
南京大学社会学院副教授、城市科学研究院执行院长胡小武认为，无论是分散租赁，还是整栋集中租赁，只要没有改变“居住”这一基本属性，就不属于法律所严格限制的行为。
他同时指出，这类做法并非没有风险。一是楼宇本身的安全条件，包括消防设施、应急通道及整体管理水平，若存在短板则可能放大安全隐患；二是集中居住带来的“规模效应”，比如上下学高峰的人流叠加，可能在交通、出行等方面形成局部拥堵，带来新的安全压力；此外，高校规模化、集中化租赁，客观上会改变小区的居住结构，进而造成公共性和私人性上的冲突。
在法律与权利层面，争议则被进一步具体化。
北京大成（昆明）律师事务所合伙人龙渊认为，业主的担忧和反对是有法律依据的，尤其是在“学生宿舍”属性和“规划用途”上。其关键在于规划用途及相关审批是否完备。如果校方与产权方无法提供用途调整的审批文件，业主的质疑具有现实基础。
另外，程序层面的疑问也是争议的焦点。
龙渊指出，尽管现行法律并未明确规定，在住宅小区内设立集中式学生宿舍必须经过业主大会表决，但一旦对公共资源使用或居住品质产生实质影响，业主的知情权与参与权就不应被忽视，相关事项也理应纳入共同决策的范围。
严跃进也表示，现实中一旦业主出现集中反对，往往意味着信息沟通存在不畅，需要通过补充程序予以回应。他坦言，这类探索本身具有现实必要性，但很难完全避免争议，各地在推进过程中普遍面临协调难题，能否顺利运行，取决于后续在管理、沟通与制度层面的完善程度。
高校采购或者租赁房源属于政府采购内容。严跃进提到，从规范角度看，应当符合公开招标、资金审计等基本要求。
截至4月17日，新京报记者在中国政府采购网上，未查到相关信息公示。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾在接受21世纪经济报道采访时表示，高校收购或者租赁存量房作宿舍，还要考虑到高校学生可能存在的通勤成本、安全等因素。他建议，在推进相关项目之前，应充分听取学校与学生的需求，再发布存量筹集、统租的公告，在广大房源供应方之间进行选择。
龙渊认为，这不仅是深圳一个小区的问题，也是全国高校在租赁房产时都要面对的城市治理课题。更深层的问题，是“公共教育职能”与“私人业主物权及居住权益”之间的边界如何划定。“这更像是一个样本，反映出城市发展过程中，不同主体在空间资源分配上的新矛盾。在现有规则尚未完善之前，这类冲突，很难通过单一一方的让步得到彻底解决。”
问题在于“怎么租”
利用校外房源解决宿舍问题，深圳大学并非孤例。
近两年，全国已有多所高校通过收购或租赁商品房来解决学生住宿难题。资料显示，湖北大学是国内首个“以购代建”的高校。2025年初，湖北大学以近两亿元的价格，收购武汉城建·水岸352套存量商品房用作学生宿舍，改造后新增2800个床位。
浙江大学曾发布采购意向，计划在紫金港校区周边5公里范围内租赁社会用房，用作学生宿舍，要求提供不少于3000张床位，并满足拎包入住等条件。预算为每年2450万元。2025年12月8日，浙江大学学生宿舍用房租赁中标公告显示，一家杭州的公司中标。
2026年3月30日，中国政府采购网发布《郑州大学学生宿舍租赁项目单一来源采购公示》，其中提到，为缓解郑州大学主校区学生宿舍资源紧张问题，计划在主校区周边通勤时间20分钟内的距离租赁房屋作为学生宿舍。经周边房屋调查，只有一家智慧产业集群符合实际需求。
这背后，是高校宿舍供给长期紧张的现实。
胡小武提到，在土地、资金及建设周期等限制下，校内新建宿舍难以快速响应需求；如果完全依赖学生自行在市场租房，在安全与管理上存在不确定性。相比之下，由学校集中购买或租赁校外房源，成为一种折中选择。
政策层面也在为此提供指导。2024年，国家发展改革委等七部门联合印发《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》，明确“鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充宿舍资源”。
有学者称，高校通过收购或租赁商品房解决学生住宿问题，这能够在短期内快速补充宿舍，缓解扩招带来的住宿压力。但由于是新生事物，新的问题也随之出现。
多位专家提及，一旦项目落地，问题还在于“怎么租”。
龙渊提到，比如公共设施损耗如何分担，费用如何划分，学校与物业之间的管理边界如何界定，安全事件发生时责任如何认定。这些，都有赖于更清晰的制度安排。
严跃进认为，一旦学生大规模入住校外小区，随之而来的，往往是运营层面的新问题——例如噪声扰民、交通安全、日常管理等，这些都不同于校内宿舍的管理逻辑。如果社区、街道及相关主体未能及时跟进管理与协调，小区运行一旦出现问题，不仅会加剧邻里矛盾，也可能引发新的舆情风险，进而影响这一模式的持续推进。从这个意义上说，如何在推进中同步完善规则与治理，已成为各地需要面对的现实课题。
在具体操作层面，龙渊认为，分区管理是目前相对可行的平衡方式，例如设置独立出入口和动线，以减少不同人群之间的相互影响。胡小武也提到，如果在协商过程中为小区居民提供一定的配套机会，例如相关服务岗位，或可在一定程度上缓和矛盾。
而深圳近期的一项政策落地，或为破解僵局提供了新思路。
今年4月，深圳发布的《关于既有非居住建筑功能转换实施办法》中提到，允许存量商办、厂房等非居住建筑，经改造后用作保障性租赁住房或高校宿舍，并给予5年过渡期内免缴地价等政策支持。
“这本质上是为高校校外宿舍打开了低成本、高适配的‘第二空间’。”中国城市发展研究院投资部副主任袁帅在接受《南方都市报》采访中提到，相比租赁分散的商品房，商办、厂房的改造使用，不仅能盘活更多类型的存量资产，还能避免因租用住宅小区引发的权益冲突，为高校提供了更为灵活的宿舍解决方案。
而当下，不管是深圳大学丽湖校区的研究生，还是汉园茗院的业主，都在等一个确切的答案。
4月19日，南山区桃源街道长源社区一位工作人员告诉新京报记者，当天下午社区方面再次组织了“关于深大租赁汉园茗院A区部分房屋作为学生宿舍事宜协调会”，但未透露具体内容。
参与此次协调会的一位业主告诉新京报记者，参加会议的还有区住建局、南山消防大队等多个部门的工作人员。
（应受访者要求，文中陈月、安妤、凯丽、赵可为化名）
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