1894万起!深圳观潮府取证!宝中天花板新盘!重新定义顶豪新标杆!

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宝安中心区，深圳观潮府在2026年4月16日取证入市，本次首推1栋3/5/6/7单元住宅，面积有143㎡的4房2卫，168-188㎡的4房3卫，260㎡的4房4卫，333㎡4房2厅5卫户型，共222套房源，纯南向户型，备案均价14.87万/㎡，备案单价13.04-20.2万㎡，总价在13.04-20.2万/㎡，合同约定在2028年6月30日带精装交房。

深圳观潮府也就是宝中A002-0108宗地，俗称南街坊地块，在2025年8月15日深圳集中供地中，由招商+华润集团联合拍下，竞得价格86.4亿元，溢价率34.8%，楼面价59586元/m²，该项目在土拍前期就深受关注，其地理位置优越，是宝中近五年首次释放的纯商品房用地，容积率仅3.41，也是该区域近年来最临近海岸线的涉宅项目，绝对的宝中豪宅新标杆。

深圳观潮府这次定在了4月26日开盘选房，目前正在冻资阶段，143-168㎡户型冻资金额300万/套，188㎡户型冻资金额500万/套，257-536㎡户型冻资金额700万/套，截止冻资时间2026年4月22日10：00。

这次开盘也给出了9.41折的折扣优惠，折后均价13.99万/㎡，折后单价12.27-16万/㎡，总价在1892-5189万/套，另外还有2套503-506㎡的户型，折后总价9563-9801万/套。

143㎡的4房2厅2卫，折后总价1894-2028万/套，折后单价13.18-14.11万/㎡。

169㎡的4房3卫双套间，折后总价2140-2354万/套，折后单价2140-2354万/㎡。

188㎡的4房3卫双套间，折后总价2322-2738万/套，折后单价12.27-14.54万/㎡。

257㎡的4房4卫三套间，折后总价3380-4129万/套，折后单价13.14-16万/㎡。

333㎡的4房4卫三套间，折后总价4617-5194万/套，折后单价13.83-15.56万/㎡。

罗sir还特意做了份深圳观潮府的备案价格+销控表，可以作为参考，如果想要全套的折后价格明细表以及后期最新的销控图，可以加微信私聊。

深圳观潮府，位于深圳市宝安中心区与前海合作区交界处，具体坐落于金科路与海天路交汇处南侧，是宝中近五年首次释放的纯商品房用地，也是该区域近年来最临近海岸线的涉宅项目。项目距离海岸线仅约300米，可实现一线海景无遮挡，部分楼栋（如2/3/5栋）朝东南/西南向直面前海湾，远眺珠江口与前海自贸区景观。其区位价值体现在"前海扩容区范围+宝中成熟配套"的双重优势，既享受前海政策红利，又共享宝中完善的生活配套，是城市核心的最后一块拼图。随着腾讯全球总部2025年投入使用，将带来7.5万高端人才的居住需求，项目作为片区最优质的海景住宅，将成为高净值人群的首选。

深圳观潮府，由华润+招商集团联合打造，总占地面积约4.25万㎡，总建筑面积约21.63万㎡，计容建筑面积约17.5万㎡，容积率3.41，绿化率30.01%，共由11栋总高22-24层的住宅组成，其中1栋1/2/3/8/9单元住宅23F，1栋5单元住宅22F，1栋6/7/10/11/12单元住宅24F。

总规划约629户，全部都是商品房，2梯2户或2梯3户设计，地下室有1层，规划1205个车位，车位比1：1.92。

楼盘基础信息

1、开发商：深圳市招润置业有限公司

2、物业公司：润加物业服务（深圳）有限公司

3、物业管理费：12.8元

4、总占地面积：4.25万㎡

5、总建筑面积：21.63万㎡

6、容积率：3.41

7、绿化率：30.01%

8、产权年限：2025年8月-2095年8月

9、总户数：629户

10、总栋数及楼高：11栋，22-24层

11、层高：3.1-3.3米

12、梯户比：2梯2户/2梯3户

13、车位数：1205个

14、车位占比：1：1.92

15、交房时间：2028年6月30日

16、交房标准：精装

交通配套：深圳观潮府交通配套呈现"现有便利+未来潜力"的双重特点。当前已开通的地铁5号线宝华站距离项目约850米（步行10-15分钟），11号线宝安站约1.2公里（步行15分钟），1号线新安站约1.8公里，主要依靠公交（如M233、M284等线路）和自驾出行。

自驾方面，项目紧邻宝安大道、沿江高速、广深沿江高速三大交通要道，5分钟可达前海核心区，25分钟直达宝安国际机场，30分钟可到福田中心区，形成便捷的"宝中-前海-福田"通勤网络。

未来交通亮点在于规划中的28号线（西湾线），若临海站设于项目附近，可步行约5分钟到达，但该线路尚未开工，预计2030年后开通。项目配备人车分流设计，地下车位约1205个（含充电桩位362个），无机械车位，满足家庭多车需求。

学校配套：根据2025年宝安区教育局最新的学区划分，小学学区划分在海韵学校，海裕小学，宝安小学；中学学区划分在：新安中学第一实验学校，海韵学校。

这里面师资最好的就是海韵学校，在宝中也是名列前茅的学校，创建于2013年，是1所九年一贯制学校，教学规模为50班，值得注意的是在2025年的学校录取积分，海韵学校小学部是115分，初中部是117.5分。

按照宝安区的积分录取方法，如果是宝安户籍+学区房购房基础分有105分，另外还有居住时间（每满1个月+0.1分）+户籍加分项（固定+0.5分），如果是户籍时间加分不够的话，就只能靠居住时间加分，而居住时间是需要网格登记确认的。

按这个方法计算，如果你是宝安户籍+学区购房+户籍加分，最高也是105.5分，其它加分就必须靠居住时间累积，海韵学校小学部必须提前7年11个月以上买房才能读上，而初中部更是夸张，需要提前10年才能读上。

商业配套：深圳观潮府商业配套呈现"自带+步行+驾车"的多层次结构，满足不同场景需求。项目自带1.83万㎡社区商业，虽未明确具体品牌，但规划引入便民业态，如生鲜超市、餐饮、药店等，实得使用率可达90%以上。步行5分钟内可达欢乐港湾东西岸商业街（200米）及湾区书城、滨海演艺中心等文旅地标，其中东岸商业街已开业钟书阁、摩天轮、庆典广场等业态，西岸商业街仍在改造中。

驾车3公里范围内覆盖壹方城（36万㎡，约1公里）、前海HOP天地（高端商业）、海雅缤纷城（30万㎡，约2公里）、深圳大悦城（25万㎡，约1.8公里）、前海山姆会员店（仓储式购物，约4公里）、万象前海（8万㎡轻奢商业，约3.5公里）等大型商业体，形成"国际品牌+米其林餐厅"的多元消费场景。

据罗sir了解，深圳观潮府目前主体已经出地面7-8层左右，合同约定是在2028年6月30日带精装交房，实体样板房也是集体开放了。

1、首先从区位来看，深圳观潮府所在的宝安中心区板块，地段极其优越，无容置疑肯定是宝安第一梯队板块，哪怕在整个而言，也是数一数二的区域。

2、从买房必备3件套来分析，深圳观潮府距离5号线宝华站800多米，家门口是欢乐港湾商业，1公里内也有深圳最大的单体商业壹方城，划分的海韵学校也是宝安名校，师资是排在前列的，不过积分过高，小一需要提前7年11个月以上，初一需要提前12年以上买房才行，后续如果读附近的公办学校大概率要去到保利瑧誉府旁边规划的九年制学校，大概500多米，总体看评分还是很不错的。

3、深圳观潮府也是宝中唯一一个临海在售的新楼盘，前排栋数户户一线看海景，这点在整个宝中乃至前海都是没有任何楼盘可以作为对标的，且占地面积就有4.25万㎡，也是宝中近年来首次入市的大社区楼盘。

4、深圳观潮府也是宝中第一个国标之后建设的新楼盘，容积率仅3.41，总高只有22-24层，全部超100%的得房率，并且是143平以上的纯4房大户型小区，还做到了2梯2户，2梯3户的纯南向设计。

5、深圳观潮府小区全部都是商品房，不管是居住人群还是圈层都是非常纯粹的，这里的一套房产动则都是1900万起步的资产。

6、深圳观潮府的车位配比非常充足，总规划629户，这个户数是估算的，但是只多不少，规划停车位1205个，车位比1：1.92，妥妥的豪宅配比。

7、深圳观潮府也是招商+华润两大央企联合打造，实力雄厚，不用担心烂尾问题，并且这2个开发商近年来打造的产品还是广受买家认可的。

8、观潮府非常靠近广深沿江高速，最近的1栋1单元跟1栋12单元，直线距离仅有70米左右，以后可能会有噪音影响。

9、观潮府后面的北街坊地块以后也是规划住宅，今年会拿出来土拍，以后入住后短期内可能会有工程噪音影响。

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