上市房企2025年年报披露已到尾声，纵观一份份报告，“每一次调整都是试金石”的话语含金量还在上升。
亏损承压、规模收缩仍是多数企业面临的现实考验，市场出清与格局重构仍在持续。与此同时，也可见部分财务稳健、动能强劲房企的逆势突围，以长期主义韧性穿越周期。
困境各有不同，但突围者的路径却更值得行业深入研读。
坐拥 “权益销售王”“拿地王”“一线之王” 标签的中海，在本轮周期中表现尤为亮眼。“卖了最多的楼，买了最多的地，保持最稳健的财务状况与行业领先的盈利能力”业绩会上中海管理层简要直白地概括了企业全年表现。
数据显示，2025年中海完成合约物业销售额2512.3亿元，稳居行业第一；权益拿地金额924.2亿元，连续三年行业第一；同期收入1680.9亿元，除税前溢利206.1亿元，股东应占核心溢利130.1亿元，利润水平行业领先。
行业整体承压背景下，中海交出的这份成绩单分量十足，其背后的战略定力、投资逻辑、产品体系与运营能力等，也给行业带来新启示值得深入研究。
01
大手笔拿地背后
是“豪赌”还是“精准研判”？
行业调整期，房企的竞争重心早已从规模扩张转向战略精准。纵观当下房企格局，能够做到稳居头部阵营的企业，无一不是在核心城市、核心地段构筑起坚实的安全边际，并持续出击强化话语权。
中海的逆势破局，正是建立在明确且高聚焦战略上。
近年来中海始终坚持不动产开发运营主业，以“主流城市、主流地段、主流产品”为核心战略方向，资源与能力持续向核心城市集中。2025年中海仅北上广深及香港五大核心城市权益拿地金额占比便达73.9%，“一线重仓”特征鲜明。
当谨慎变成行业共识，大部分房企还在上演收缩，中海的反周期于一线重仓是“豪赌”还是重新定义生存逻辑，也一度成为行业讨论焦点。
但结果已显然。2025 年五座核心城市中海便实现销售额1254.4亿元，占集团总销售额近半，该体量甚至足以跻身房企销售榜第七。
核心城市不但贡献企业销售规模，更构建起高效的经营闭环。2025年中海销售回款2385亿元，回款率高达95%，直观印证核心城市流速稳健、资金回笼高效。“投-销-回”的良性循环也为企业穿越周期提供了坚实支撑。
进一步聚焦中海的战略版图，作为集团核心战场之一，一直以来也是房企必争战略高地的深圳，样本意义尤为突出。
于竞争激烈的市场环境中已连续两年稳居全市流量销售金额首位的深圳中海，也可谓是集团战略在一线城市成功落地的典型印证。
以深圳中海为对象，这家央企持续进化的底层逻辑或得以清晰呈现。
02
连续两年卖得最多
房地产虽整体仍处筑底期，但聚焦细分市场，以深圳为典型的核心城市仍存在结构性机会。过去的3月，深圳一二手住宅合计成交7898套，创近11个月新高，回暖势头明显。
“得一线者得天下”的说法依旧行之有效。事实上不仅中海，对于大部分房企而言，紧盯一线城市或都称得上是这轮楼市盘整期下的“危中之机”。
而当核心城市成为竞争激烈的主战场，对于置身其间的房企而言，接下来便是综合能力的较量，战略、投资、产品、营销等多维度的系统性领先成为拉开房企差距的关键。深圳中海在行业调整期的稳居头部，本质是综合能力的成熟与进化。
——眼光准：踩准城市价值点，增量破局
行业收缩期，中海打破常规，积极拿地领跑增量破局。从项目具体布局看，其投资逻辑呈现以城市规划、产业导向、市场需求为核心依据的精准投资。
于深圳，从2023年以125.3亿元量级独立拿下深超总首宗宅地，到2024年再度以185.12亿元联合斩获后海核心地块，再到2025年的先后落子东部大运核心、布局龙华梅林关门户，与再次压轴拿下深湾玖序旁宅地，深圳中海的每一次落笔，都可谓精准卡位城市价值增长点。
深湾玖序、大运玖章、深圳湾澐玺等后续开发项目的接连热销正是其精准研判的印证。
深湾玖序效果示意图仅供参考
对于深圳中海而言，其所追求的远非短期高速增长，而是瞄准以优质土储为基础的高质量、可持续发展，这一点也为行业提供了优秀参考。
——基石稳：“主流好产品”筑牢根基
中海这种敢于承担合理溢价、坚守核心地段的逆周期操作，既是对城市长期价值的坚定信心，也是对自身产品力的自信。
纵观中海近年来的产品演化，与多数企业从“开发导向”出发对户型、精装、公区等做单点优化不同，中海的产品升级实际走出了一条从“问需于民”到系统构建，再到城市落地与差异化创新的完整路径。
首先是以中建“好房子”营造体系为指引，依托其庞大客户样本提炼底层需求逻辑，再将一系列核心诉求转化成可落地、可考核、可迭代的“中海Living OS系统”——一套不仅是可复制可稳定输出，同样有着定制、升级空间，直击“标准化无特色、个性化难复制”行业痛点的完整产品体系。
目前，中海Living OS系统已落位深圳，并以东西双核的布局形式，完成了中海“好房子”战略的深圳验证，为企业其他项目及行业提供了可参考范本。
西部南山的【云启源境】是大湾区首个“中海好房子”，基于对安全、舒适、绿色、智慧标准的层层考量，“静音管家”“风雨卫士”“温度结界”“归家从容”等全维度护航被融入每处生活场景。该盘入市至今，凭借优秀范本形象已获得超25家政府单位调研。
云启源境样板间内企业自主研发的智慧中控屏
云启源境成功首秀后，深圳中海在东部大运核心推出的【大运玖章】，进一步将 “好房子” 理念落到实处。项目以绿色建筑三星标准打造高品质健康社区，并通过整合隔音降噪、全屋净水、健康新风、全屋智能等多项专业技术，带来了覆盖安全、健康、舒适、便捷的一体化居住解决方案，是深圳东部重新定义现代人居标准的标杆之作。
大运玖章样板间实景图
不仅如此，伴随限价放开、建筑新规优化、优质地块集中入市的行业新周期启动，深圳中海这套持续进化的产品模式，还在迎来更大发挥空间，企业或得以用更契合时代走势的“主流产品”领跑深圳人居市场。
目前，相关作品已在路上。深圳中海接下来即将登场的新作【云颂玖章】、【安缇深圳】，便预以颠覆之姿再度强化产品话语权。
主流地段战略下，无论是梅林关还是深超总，两项目的区位条件毋庸置疑。聚焦产品，基于中海好房子内容的持续迭新，同样是两盘产品表现的期待值拉满。
云颂玖章延续了中海“玖章”系高标品质基因，并进一步创新升级。如2.8低容积率优势之上，项目还做了全域抬板社区设计，也是龙华首个配备双会所的悬浮式住区，为业主营造更完整、更具层次感的社区功能与生活空间。
云颂玖章概念方案示意图仅供参考
另外的安缇深圳更是中海集团46年来产品积淀的一次精准表达。去年年末，基于对时代变革的捕捉与百万业主需求的感知，中海发布了全新产品代系【萬方安和】。安系是其中首个面市的全新高端产品线，强调以“人格化定位”为原点，从特定客群的生活形态出发进行深度定制。
安缇深圳作为安系在大湾区的首个落子，承载着中海全新产品哲学的示范意义，有望以人格化、场景化、专属化的产品表达，重新定义深圳顶豪的价值内核，为全球高端客群带来更理想的居所选择。
安缇深圳gad中标效果示意图仅供参考
事实上不管是云启源境还是大运玖章，抑或待入市的云颂玖章、安缇深圳，深圳中海这套“体系打底、差异破局”模式都为企业搭建了牢固根基。
——营销优：快速响应，全力执行
深圳中海交出亮眼答卷，营销线的强赋能同样不容忽视。
尤其对于深圳市场而言，面对土地成本高企，产品迭代速度极快，以及项目间竞争激烈现状，如何做到踩准市场节点、精准匹配客群需求、高效引爆热度，最终形成极强的市场转化能力，极度考验营销团队的专业实力。
纵观深圳中海，无论是连续两年稳居全市销量第一、2026年一季度继续领跑的整体表现，还是一个又一个单盘标杆的强势突围：开盘即破百亿元、引领深圳湾豪宅风向的深湾玖序；首开130亿元、刷新全国年度单盘开盘纪录的深圳湾澐玺；量价双冠、稳居东部改善榜首的大运玖章…… 一系列实打实的业绩，已然都是其背后营销团队操盘实力的有力证明。
正是凭借这样一支专业度高、执行力强、市场敏感度突出的营销铁军，深圳中海的逆势进击之路也得以走的更加稳健、势能更强。
伴随房地产步入强者恒强下半场，多维度系统性领先的深圳中海势必还将以更扎实的综合壁垒巩固领先地位，在核心城市赛道书写高质量发展新样本。
03
高手云集的赛场
1988年中海在深圳竞得国内第一宗以美元标价的地块，以此为起点，38年来深圳一直便是中海发展规划中不容忽视的关键战场。深圳中海穿越漫长行业周期尽显韧性背后，某种程度上也是企业精神与这座城市始终勇立潮头、务实进取的气质同频共振的生动体现。
深圳作为改革开放先行示范区，全国经济风向标之地，不管是雄厚的产业基础，还是高净值人群的聚焦，又或是政策红利的先享，这座城市的价值始终在持续向上。
所以，深圳不仅是中海的总部所在地与核心战场，同样也是中国头部房企总部最集中的城市——华润置地、招商蛇口、金地、万科等均扎根于此，以及还有诸如鸿荣源、深铁、深业等一批地头蛇的强劲占位。
在如此高手云集的赛场，中海在深圳能够做到销售金额多年蝉联第一，本身即是实力的证明。
2025年度业绩会上，中海管理层面向“十五五”提到了“三个领军”目标：品质与客户满意度领军、效益与品牌价值领军、践行房地产发展新模式领军。这一战略蓝图下，深圳作为集团核心实践阵地，使命清晰。摆在深圳中海面前的，也不只是继续深耕，或更是以先行者姿态继续引领深圳。
如今站在房地产发展进入新时期的全新起点，随着企业优质土储持续转化、产品力不断跃升、全链条运营能力持续强化，深圳中海能否继续在激烈的头部竞争中保持领先，值得市场期待。
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