上海、深圳楼市今年年底触底?

4月14日，A股盘面，房地产板块出现异动，不算ST股，有6只房地产股出现了封涨停，房地产指数上涨2.62%，跑赢市场。

至于房地产板块上涨的原因，有观察者指出，高盛预计上海和深圳将在2025年底至2028年底期间上涨15%。

闲闲财经查询相关消息报道，实际上早在4月10日就发布了，很明显，是看到板块上涨，市场在试图寻找消息进行解读。显然并非是该报告，直接刺激到了市场上涨。当然了，在相关专业报告背景下，再加上一些消息，或是催化板块上涨的原因。

有两则房地产行业的消息，可能被很多观察者忽略：

其一、4月13日，深圳开发商喷辣椒水驱散购房人群事件，在网上疯传。这在一定程度上提振了深圳房地产的热度，市场情绪很快传导到了股市，是非常容易理解的。

其二、4月13日至14日，深圳中级人民法院对恒大案进行一审公审，在一定程度上会给投资者心理暗示，本轮房地产行业的深度调整，正逐步出清。

很显然，房地产板块出现躁动，都是市场短期情绪亢奋所造成的，如果要理性分析，高盛的房地产行业研究报告，值得细细揣摩。

需要指出的是，3、4月份部分地区房地产出现了回暖现象，尤其是二手房成交量迅速放大，被认为是触底的关键信号。

闲闲财经想要说的是，通过对最近几年房地产行业的观察，每年春节过后都出现过短暂回暖，这跟年初各地政策进一步刺激，以及春节期间情绪积压释放因素有关。而到了下半年，尤其是年尾，行业就非常惨淡了，这是本轮行业深度调整来的一大特色。

所以，光看3、4两个月的局部情况，并不足以概括全貌。

高盛4月10日报告的观点是，上海和深圳可能引领中国房地产行业复苏，两座城市或在2026年底触底，复苏时间较其他一线和二线提前6到24个月。

也就是说，高盛认为，沪深房房地产将在2026年底触底，其他一线城市将在2027年年中触底，二线城市预计最迟到2028年底触底。这就意味着，我国房地产行业整体一二线全线复苏，基本上要到2028年了。

需要指出的是，高盛指出的这个时间节点，实际上跟本轮化债结束时间点，高度吻合。

从货币周期来看，2027年或将是中美本轮利率最低的一个时间点，也就是说，中美利率均有进一步下调空间。

美以对伊朗的军事打击，带来的油价上涨，实际上是打乱了原有的降息节奏，要不然，本轮中美利率最低点，可能会出现在2026年底。倘若如此，我国房地产行业触底时间大概率就会提前。

利率尚未真正触底，对于“非刚需”来说，就有了进一步观望的理由。正因为伊朗危机，闲闲财经也将我国房地产行业触底时间，向后至少推迟了半年以上。倘若国际油价在2026年接下来都维持在高位的话，中美下半年降息，都相对困难。反而说明，高盛的最新预测，实际上相对靠谱一些。

尽管国际不确定性因素较多，国内房地产行业仍在磨底，这种状态实际上对股市是好事儿，较宽松的货币环境，是A股慢牛的基础。

如果我国房地产行业2028年才实现全线触底的话，本轮股市的上行周期实际上将会被拉得非常长，2028年前全球数据中心建设，就能推动A股结构性牛市的不断演绎。而到了2028年后，房地产行业引领传统经济复苏，又将会带动股市形成一轮上涨。