70亿元再挂牌,深圳昔日“第一高楼”重启

沉寂多年的深港国际中心项目地块，终于迎来重大转机。

近日，深圳公共资源交易中心发布公告，深圳龙岗区龙城街道G01046-0106宗地正式挂牌出让，起始价达70.45亿元，将于5月6日以“价高者得”规则公开竞价。这意味着，曾陷入停工僵局的深港国际中心项目正式重启。

该宗地是2017年世茂集团以239.43亿元巨资拿下的深港国际中心项目核心地块，原规划建设约700米的“中国第一高楼”，后因开发企业资金链断裂而停工，历经两次司法拍卖均以流拍告终，最终于2025年由深圳市政府以68亿元收储。

如今，这块土地被重新摆上货架。不再有700米的摩天幻梦，取而代之的是一份务实的规划：住宅为主，商业为辅，容积率下调，开发周期分拆。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深港国际中心的盘活，是深圳落地“清调供”政策、成功化解存量烂尾资产的标杆性案例，通过调整用地性质、降低起拍价与容积率、推出分宗开发模式，该案例对全国类似大体量商办项目的盘活具有较强借鉴意义。

70.45亿元的起拍价，对开发企业资金实力提出极高要求。多位地产人士认为，结合当前土地拍卖市场格局，该地块最终接盘方大概率是华润、中海、招商蛇口等头部国企央企，也不排除联合体拿地的可能性。

从“摩天楼”到“宜居社区”

根据出让公告，地块位于深圳市龙岗大运片区，土地面积近17万平方米，总建筑面积约47.68万平方米。

与旧规划相比，地块的新方案发生了根本性改变：用地性质由商业用地调整为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”，其中住宅面积达30.56万平方米，占总建筑面积的64%，取代商业成为绝对主角；商业部分则缩减至14.35万平方米。

同时，新规划摒弃原“第一高楼”设计，转向“以住养商”的稳健开发模式，容积率从原4.17大幅降至3.26，昔日摩天地标转型为大型宜居社区。

从经济测算看，项目盘活前景清晰。按70.45亿元起拍价测算，项目整体楼面地价约1.48万元/平方米；若仅按住宅可售面积折算，住宅部分楼面地价约2.31万元/平方米。

当前，深圳市龙岗大运新城片区在售新房均价约4.7万元～5.5万元/平方米，次新二手房挂牌价集中在4.5万元～5.5万元/平方米。保守测算，若未来住宅销售均价达5.5万元/平方米，住宅部分可实现销售收入约160亿元。扣除对应地价、建安成本、税费及营销支出，住宅板块净利润空间仍可达40亿元～50亿元。这意味着，仅靠住宅开发即可覆盖地价及建安成本，并实现可观盈余，为项目后续商业开发奠定资金基础。

最关键的创新还在于，出让条件首次采用“分宗开发、分期建设”模式，竞得人可将地块拆分，住宅须一年内开工、四年内竣工，集中商业和酒店则可宽限至两年半开工、六年竣工。

这种设计允许开发商优先开发住宅快速回笼资金，再根据市场情况推进商业板块，从根本上解决了原规划“商办体量过大、回款周期过长”的痛点，大幅降低了整体财务风险。

“清调供”破局重生

回望这段跌宕近十年的历程，世茂当年的豪赌与后续的烂尾，折射出房地产行业高速发展期的盲目与阵痛。

2017年，在全国摩天大楼竞赛的热潮中，世茂以239.43亿元拿下该地块，计划总投资超500亿元。但当年其净利润远不足以支撑如此投入，700米超高层审批也充满变数。

2021年起，融资政策持续收紧，世茂深陷债务危机，资金链全面紧绷，2022年项目全面停工。此后，债权方希望通过司法拍卖盘活资产：2023年，地块首次以130.44亿元起拍，相较当年地价近乎腰斩，却无人出价；第二次降至104.35亿元，依旧流拍。

转机出现在2025年，深圳推出针对停滞烂尾项目的“清调供”存量纾困机制。

所谓“清调供”，即清理、调整、供应三段式全流程盘活路径，重点针对已出让但长期停滞、债务复杂、规划不合理的存量项目，通过政府主导、规划优化、市场重配，实现低效资产“起死回生”。

第一步，清风险。深圳市政府以68亿元收储深港国际中心烂尾地块及地上物，全面梳理项目债权债务，实现历史风险与新主体有效隔离，将烂尾地块变为“净地”。

第二步，调规划，包括取消超高层设计，变更用地性质，下调容积率，重构开发逻辑，回归市场刚需。

第三步，重供应。将清理完成、规划优化后的地块重新挂牌，并推出灵活的分期开发条款，优选稳健主体。

李宇嘉进一步表示，该片区属于龙岗大运新城核心商务区，配套成熟、高校集聚，是深圳新的宜居片区，市民居住意愿较强。因此，将项目规划主体调为住宅，能够增加有效供给。但他也提醒，对于其他城市而言，如果片区内住宅供应本就较多，新房、二手房竞争激烈，价格调整明显，就不应简单模仿这一做法。相反，应针对片区内公共配套的短板做弥补，从而促进现有库存更快去化。

5月6日的土地竞拍，将为这段跌宕近10年的“地王故事”翻开新的篇章，70.45亿元的起拍价加上后续开发投入，项目总资金需求将超过百亿元，这对竞买企业的自有资金实力、融资成本、现金流管理能力均提出极高门槛，资金充裕、运营稳健的头部央企、国企，无疑成为该地块最有可能的接盘者。

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