上海和深圳小阳春行情拆解

全国的房价是不是要暴涨啦？最近大家都看到上海和深圳成交量都突破了过去五年的新高，因此小阳春会不会变成大阳春？这一轮暴涨行情会不会来到呢？过去的一个月花了很多时间在上海和深圳到处看房、到处踩盘，所以这两个城市小阳春的真相我已经摸清楚了，接下来我给大家详细地拆解一下本轮小阳春。

成交量结构分析

哎，我们先不关注这个套数，转而关注一下到底是哪一部分的房子成交量上去了， 300万以下的，深圳是30%几，而上海已经达到72%到73%了，这是什么意思呢？ 这就是说，这一轮如火如荼的上海小阳春，大部分是300万以下的房子，甚至超过了七成，这跟往年小阳春的成色构成有非常大的区别。 而且，1000万以下的房子，咱们上海1000万的房子也不算是个特别豪的房子吧，只占1%到2%，而深圳这一轮呢，1000万以上占了10%，由此可见，它的成色底色是完全不同的。 那么，如果我们给深圳的这个数据画个图，它是个什么样的呢？它的形状是长这个样子的，而上海的金字塔是明显更尖或者说更锐的，相比之下，深圳这个金字塔就明显感觉是像水桶一样更肥一点，这就是本轮小阳春我们表面上看到的这些数据。

“反”的特征及原因

那这背后预示了什么呢？实际上预示了两点，一个叫做“反”。 “反”是什么意思呢？就是说，本轮小阳春跟19年到21年那一波，以及15年、16年那一波完全不一样，因为前面的两轮是内环的豪宅先涨，一下子冲到20万，然后改善跟着涨，最后才是底层的这种刚需，但这一轮非常诡异，它是反过来的。 那么，这一轮小阳春还能不能带动得起来呢？实际上，自下而上的开始涨，在中国房地产整个历史上也出现过，比方说在上海06年、05年那一波的时候，这个我们还叫做憋尿效应，也就是说，这一轮涨它是不得不涨的。 原因在于货币多了，你放了水，就好比一个人每天喝了很多水，总得上厕所，而且银行里面有75万亿的高息的定存，这些定存今年再也存不回去了，因为存在银行里面就零点几，再想想，我随便买个老破小，租售比还能达到1%甚至2%，再加上15%首付，这就是我们说的这一轮两个城市都出现的特点，所以这就是第一个字叫“反”。

“吸”的特征及表现

那么，还有第二个字叫做“吸”，而且这两个城市都出现了，因为今年的小阳春的二手，其实是被新房吸了很多流量走的。 以上海为例，上海为什么现在二手老破小的成交占了70%？这是因为老破小不容易被新房吸啊，毕竟在同样的地段有30平、40平的新房吗？ 但是，上海比方说改善或者说豪宅，它会被所谓的风貌别墅吸走一波购买力，这些购买力本来可以去买上海二手豪宅。 同样，深圳也出现这个情况，不说最近开盘的云玺二期又推了，而且包括现在深圳三月份有几块核心区的很好的地拍出来，所以新房以及未来预期要开盘的这些项目，吸了很多深圳二手的高端的购买力，这也解释了为什么他们现在都是刚需目前占主流。

上海和深圳的异同

因此，我们整个小阳春如果看上海跟深圳的话，都有出现这两个情况，一个是“反”，第二个就是“吸”，这就是他们的相同点。 那不同点在哪里呢？比方说深圳目前是500万以下的产品占了70%，而上海是300万以下的产品占了70%，这说明什么呢？ 这说明这一轮小阳春的购买力深圳更强，所以如果要启动还是从深圳开始启动，反之，如果不启动的话，那么大家都没有成色，可见上海这一波其实就是虚火。

深圳启动行情的依据

那为什么这么说呢？我们来看一下，你比方说从05年到06年，从10年的那一波，从15年到16年的这一波，以及从19年到20年的这一波，为什么每一轮都是从深圳开始涨？这个我们之前跟大家讲过了，因为多城轮动，每一轮行情来了，不可能全中国几百个城市一起涨，所以有些城市先，有些城市后。 那么，这一轮如果行情来了，很多不明真相的人民群众会说哇上海最近3万套，这一轮一定是跟之前不一样，之前每一轮从深圳开始涨，这一轮一定会从上海开始涨，但这是不可能的，为什么呢？ 因为深圳其实在去年年底的时候，已经经历过年底翘尾了，也就是说，深圳已经比上海提前半个月或者一个月，已经进入到多空博弈的阶段。 因此，它如果能冲过去，那这一轮行情就能起来，反之，如果深圳这一轮冲不过去的话，上海也冲不过去。

深圳优势分析

因为我们讲过，一般来说看房价、看产业、看人口，上海肯定是更强的，但是我们要看面积啊，毕竟深圳的面积其实连上海的3分之1都不到。 所以我们看GDP没有用，我们要看GDP的密度，如果看GDP的密度的话，其实上海的GDP的密度只有深圳的一半不到。 那么再看人口密度，上海每平方公里大概有3900人，而深圳大概是在8700人，所以不管是从GDP的密度还是人口的密度，其实深圳才是全球第一的寸土寸金。 此外，我们还再看一下，深圳的新生儿数量每年其实是14%，而上海每年是 -2.5%左右了，那么我们再看人均年龄，深圳是32.5岁，而上海四十上下了。 因此，你不管从GDP密度、人口密度，新生儿或者说人口增量以及人均的年龄来说，深圳都是优于上海的，而且这些我们看的其实都是需求。 而供应端呢，商品房的数量，深圳大概差不多是在200万套左右的级别，而上海是在800万套，也就是说，商品房的数量，上海又是深圳的四倍。

深圳房价走势判断

所以，这一轮如果深圳价格还没动，上海的价格是不可能起来的，因为深圳闯过去了，那深圳就赢了，于是这一波小阳春也来了，反之，如果深圳这一轮没有刺破多空博弈的阶段，它这一轮他又蔫了，那这一波上海也不会有成色的，所以你就放弃幻想面对现实。 那这一轮深圳能不能冲出去呢？我认为今年深圳是一定大涨，因为今年的味道完全不一样。 如果你自己去看过盘，你像我一样白天都在外头踩盘，你只有自己天天在看你才明白这一次的味道完全不一样，这一次的味道是我看的，而且那三套都加价成交了，但是我还有关注的么？购物车还有一些嘛，业主基本上门到价格他不出来，他心态现在非常不一样。 我连续买房子买了12年，我每年都是拿着真金白银自己的钱，也就是说，每一年都是我们说在刀尖舔血啊，因为买错一个地方就跌进去了嘛，对吧？后面可能就赚不起来了嘛，毕竟我们是容不得一点错的。 那么，对于这种市场的嗅觉，你绝对要相信我，就今年的味道完全不一样。 所以，今年如果你要买，一定要买啊，否则，如果你现在不买的话，那么六个月之后你哭都来不及。