深圳地产早报2026年04月12日星期天

深圳地产早报 | 2026年4月12日

乐有家·南二外海德深耕区域 | 3月区域成交TOP1 每一条数据，都是一线实战的沉淀

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4月上旬大湾区新房网签超5500套，深圳二手日均近百套

4月1-11日，大湾区八城新房住宅累计网签突破5500套，其中广州超1500套领跑。二手房方面，深圳、东莞、惠州、佛山、江门五城共网签超9000套。

深圳4月11日网签：新房住宅138套，二手住宅96套。4月上旬二手日均稳定在近百套水平，“小阳春”热度延续。

3月回顾：深圳一二手住宅合计成交7898套（一手2827套、二手5071套），环比暴涨117%，房价连续三个月止跌，“量升价稳”信号明确。

1. 光明保障房供应全市第一，今年再推2000+套

2025年，光明区保租房供应16604套、公租房1021套，稳居全市第一，并率先出台保租房管理细则。2026年计划新供应保障性住房不少于2000套。

💡 对买房客户：保障房大量入市会分流部分刚需，但核心区商品房稀缺性反而更强。光明产业+人口导入快，周边次新房仍有支撑。

1. 曙光中学今秋借址开办，坪山永久校区明年启用

规划60个班、3000个优质高中学位。今年借址办学，坪山永久校区预计2027年启用。

💡 坪山教育配套再升级，学区价值重估，周边楼盘关注度将提升。

1. 深南高铁新中隧道贯通，2027年深圳⇌南宁缩至2.5小时

通车后深圳至南宁由3.5小时缩短至2.5小时，深圳向西辐射能力增强，对光明、宝安等西部片区是长期利好。

1. 宝安发布助企合规“十条”及APEC税务指引

助力1.4万家外贸企业“抱团出海”。产业活力释放，就业人口持续导入，宝安住宅需求有支撑。

1. 罗湖笋岗TOD项目落地，广东首宗自然资源资产组合供应

广东省自然资源厅确认，罗湖笋岗TOD（公共交通导向开发）项目为全省首例自然资源资产组合供应。轨道+物业模式加速片区更新，笋岗板块价值有望重估。

1. 广东3月CPI同比上涨0.7%，物价温和

通胀压力小，货币政策维持宽松，购房实际利率处于历史低位。

仲量联行Q1报告：深圳甲级办公楼空置率降至25.9%，连续两个季度下降；租金环比下跌2.3%，跌幅收窄。一季度头部科技企业合计签约租赁约2.5万㎡，AI产业成核心驱动力。

一手写字楼成交量同比+158.8%，二手写字楼同比+31%。商业地产信心回升。

香港土拍新供应

香港地政总署：4月17日起招标东涌第106A区住宅用地，指定私人住宅用途，预计提供约990个单位。香港加快土地供应，但短期难以改变“供不应求”格局。

内地资金持续涌入，机构看涨2026全年 · 香港置业预计2026全年楼价升10%-15% · 摩根大通：香港楼市已到或接近底部 · 仲量联行：中小型住宅价格将上涨约5%

🧭 对深圳客户：香港“撤辣”后内地买家涌入，深圳与香港形成“双引力场”。香港房价预期大幅上涨，会强化深圳作为大湾区资产配置“性价比之选” 的吸引力，但也要警惕部分高净值购买力被香港虹吸。

深圳二手日均96套，处于荣枯线上方，市场活跃度健康。

趋势小结

1. 深圳“量升价稳”确立：3月成交暴涨117%，房价连续三月止跌，政策底+市场底已现。
2. 保障房双轨加速：光明全市第一，今年再推2000+套，刚需可选路径增多，但核心区商品房稀缺性强化。
3. 教育+交通+城市更新：曙光中学（坪山）、深南高铁（西部）、笋岗TOD（罗湖）三大引擎，板块分化加剧。
4. 香港楼市向上：内地资金南下，深圳需做好“性价比”定位，核心地段资产仍具吸引力。

💡 不同客户怎么选？

🔹 刚需买家

· 公积金新政：单身最高126万、家庭最高231万，利率历史低位。 · 光明保障房可关注轮候，但地铁沿线次新房仍是更稳的长期资产。 · 建议优先宝安、龙岗、坪山等限购宽松区，总价控制合理。

🔹 改善买家

· 换房个税退税延续至2027年底，增值税满2年免征，换房成本近年最低。 · 重点关注：南二外海德（3月区域成交TOP1，学区硬通货）、坪山曙光中学周边、罗湖笋岗TOD更新片区。 · 核心区优质次新房稀缺性将持续凸显。

🔹 投资者/资产配置

· 深圳湾、福田中心区等核心地段住宅，弹性最强。 · 写字楼：空置率连降两季，AI产业驱动需求，一手写字楼成交暴增158%，可关注科技园、超总片区。 · 香港楼市预期上涨10%-15%，有条件的可分散配置。 · ⚠️ 人才房封闭管理，终身不能转商品房，无投资属性，勿混淆。

⚠️ 风险提示：全国居民中长期贷款仍偏弱，部分高库存区域二手房短期有调整压力。非核心区建议以自住优先，避免追高。

🤖 一句话商业地产

仲量联行：全球企业不动产AI试点普及率达92%，仅5%规模化。大中华区83%企业将AI战略咨询列为首要投入。深圳写字楼在AI驱动下，科技企业扩租需求持续释放。

—— 本报告基于公开市场数据及机构研报综合整理，仅供参考，不构成投资建议。

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