作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
深圳的核心区，门槛集体抬升了。
二季豪宅供应爆发
深圳楼市的新房，进入二季度再次开始发力。
并且力度，将会是深圳新房有非常强悍的一个季度。
4月7日，官方公布了今年二季度的新房供应计划，共计10909套，其中住宅9064套。
这就意味着，二季度深圳新房将会进入“小高峰”。
而通过对比可以看到，今年二季度不仅比往年同期供应的项目数量更多，而且南山区域的供应可以说是爆炸式的供应，且10个供应批次中，豪宅类型的项目非常扎眼。
包括2024年深超总片区的神话深湾玖序以及去年将深圳楼市推向高潮的后海澐玺花园以及中信元湾府。
除了这三大项目外，还额外计划了位于前海桂湾以及妈湾附近的项目。
这也就意味着，二季度将会迎来深圳新房豪宅的爆发期，南山的豪宅，即将扎堆入市。
同时，也就意味着深圳核心区域的门槛在集体走高。
从供应的计划项目可以看到，即使是刚需类型定位的项目，更多集中在各区的优质板块或地段。并且户型面积段也都不客气，大户型占比明显。
比如位于宝安西乡的碧海玖号花园，已曝光的主力户型包括约105㎡、112㎡（含B1/B2/B3三个子户型）、122㎡、124㎡，全部为纯四房设计；
比如位于前海桂湾的海晏府，预计推出139㎡4房2卫，176-194㎡4房3卫；
再比如位于光明的天境云玺，规划的户型面积段，也自带高比例的大面积段户型，最大户型面积约166平米。
这样的面积段，对很多群体来说，也意味着被拦在了市场之外。
地段上的鸿沟
豪宅集中爆发，最难的，估计就是夹杂在这些超级豪宅里的项目。
尤其是南山区域。
后海沄玺花园、海晏府、中信元湾府等全是核心地段+品牌房企+顶级产品，总价预计都是1000万+的级别。
在这样的改善产品扎堆背景下，身处边缘地段、普通开发商、大户型高总价的项目就很大概率需要通过价格换量。
所以，是真改善，还是伪宜居，都将在市场的校验中给出答案。
然而，现在的市场，是一把双刃剑。
特别是分化明显的板块。
比如妈湾板块，这次深圳新房供应的项目中，南山街道的位置就包含了贴着妈湾的项目万星林花园及观山海家园的五批次。
这两个项目未来入市后，一定程度上能修改妈湾及附近范围市场格局。
因为这两个项目都属于改善型定位的项目，但处于妈湾的边缘位置。
而周边的市场存在明显的分界线。
观山海家园已经四度开盘，新房备案均价分别约为84900元/㎡、85800元/㎡、86000元/㎡、96000元/㎡。
其中，138平大户型去年7月供应，总价区间约1170万～1513万，截至2026年4月10日还剩余21套。
这就意味着，改善类定位的大户型，市场天花板已经被锁定。
其次，二手房方面，项目周边直线两公里范围内的二手房成交情况也能看到，市场的分界线尤为明显。
2011年的泛海拉菲花园二期2026年3月7日一套87.66平方米4室2厅，成交总价约738万，折合单价约8.42万/平挂牌报价798万，成交周期154天。
2013年的佳兆业前海广场一期2026年3月8日一套86.56平3室2厅，成交总价约402万，折合单价约4.49万/平，挂牌价450万，成交周期80天。
而小区3月7日成交的一套118.01平3室2厅大户型，总价约515万，折合单价约4.36万/平，挂牌价560万，成交周期346天。
2015年的佳兆业前海广场三期2026年2月8日一套92.6平3室2厅成交，总价452万，折合单价约4.88万/平，挂牌价490万，成交周期427天。
深物业前海港湾花园2026年1月26日一套85.92平3室2厅成交，成交总价510万，折合单价5.94万/平，挂牌报价570万，成交周期151天。
但颐城瑧湾悦家园，今年1月一套117.65平4室2厅成交，总价955万，折合单价约8.11万/平，成交周期183天；3月小区一套115.1平4室2厅成交，成交总价1002万，折合单价约8.7万/平，成交周期268天。
而颐城栖湾里今年2月一套121.02平3室2厅成交，成交总价1100万，折合单价约9.09万/平，挂牌报价1100万，成交周期25天。
所以，妈湾主要核心配套范围内的几个典型小区，成交单价基本能够维持在8万—10万/㎡的水平，而边缘贴着的位置的一些10年左右的普通二手房，成交已经处于4.3万—7.2万/平的水平。
市场的分界线，实际的成交中被清晰地划开。
核心范围与边缘位置的鸿沟一目了然。
所以，市场的分化也会出现天然的割裂，同地段上的产品成交价会跑出一条鸿沟，即使是小范围的板块。
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