核心概览：本周深圳公积金新政全面落地、城市更新松绑政策持续显效，叠加清明假期需求温和释放，楼市延续 “量涨价稳” 的复苏态势，市场呈现刚需主导、改善发力、区域分化的特征。
一、核心政策落地：公积金新政生效，城市更新持续松绑
1. 全国首创公积金新政（4 月 1 日起实施）
深圳正式施行差异化公积金缴存新政，成为全国首个允许职工自愿上调个人缴存比例的城市，核心内容：
- 缴存比例优化：单位缴存比例维持 5%-12% 不变，职工个人可在单位比例基础上自愿上调，最高至12%，每年仅可调整 1 次。
- 覆盖群体扩容：灵活就业人员、个体工商户可自愿缴存公积金，纳入公积金保障体系。
- 贷款利好：余额积累提速，个人最高贷款额度 126 万、家庭最高 231 万，同时享受个税税前扣除优惠。
深圳公积金新政政策示意图
2. 城市更新政策松绑（3 月 16 日起实施）
新启动且未完成规划审批的城市更新项目，取消强制配建保障房，同时降低土地移交率。
- 直接降低开发商约 20% 的项目成本，激活超 500 个停滞旧改项目，加速存量房源入市。
- 保障房供给转向政府专项用地、存量盘活、规模收购的集中供应模式，2026 年深圳单列 35 公顷保障房专项用地。
深圳城市更新政策示意图
3. 分区限购与限贷政策（持续执行）
深圳执行精细化分区调控，购房门槛进一步降低：
表格
- 限贷政策：首套房商贷最低首付15%，二套最低20%；多孩家庭二套按首套执行，房贷利率约 3.4%-3.7%。
二、清明假期市场成交：需求温和释放，二手占主导
1. 假期成交数据（4 月 1 日 - 4 月 3 日）
- 一二手住宅总网签：1046 套，其中一手住宅 361 套，二手住宅 685 套，市场以二手房为核心驱动力微博。
- 区域表现：龙岗、龙华、宝安为成交主力，占总成交量超 60%；罗湖、福田优质学区房成交升温。
- 户型结构：400-600 万刚需小户型（1-2 房）占比超 55%，1000 万以上改善房环比持续增长。
2. 3 月市场回顾（热度延续基础）
- 一二手住宅总网签7898 套，环比上涨117%，创近 11 个月新高。
- 一手住宅 2827 套，环比上涨 118%，现房销售占比超 51%微博。
- 二手住宅 5071 套，环比上涨 117%，稳定在 5000 套 “荣枯线” 以上微博。
- 价格表现：二手房挂牌均价环比微涨 0.9%，核心区优质房源议价空间收窄至 8% 以内。
三、市场热点动态：供给侧调整，需求端分化
1. 土地供应收紧，存量盘活加速
2026 年深圳宅地供应计划仅90 公顷，较 2022 年峰值下降 75%，创近十年新低。新增供应收缩叠加城市更新松绑，市场转向 “存量盘活为主、新增供应为辅” 的格局，前海等核心区域地价回升，房企拿地积极性提高。
2. 市场分化加剧，优质资产领跑
- 核心区：南山、福田优质学区房、改善盘、豪宅价格坚挺，部分业主出现反价，深圳湾等片区千万级房源去化加快。
- 刚需区：龙岗、光明、坪山等高性价比房源成交活跃，以价换量仍是主流，成交周期缩短至 15-20 天。
- 商办市场：首付比例降至 30%，叠加消费券刺激，南山等区域商办物业去化提速。
四、后市展望
- 政策面：公积金新政、分区松绑、低首付等组合拳效应将持续释放，二季度政策面保持稳定宽松。
- 市场面：“银四” 行情有望延续，成交量维持高位，价格平稳微涨；市场分化将进一步加剧，核心区优质资产抗跌性强，非核心区以流通性为主。
- 风险提示：市场信心仍未完全恢复，同比数据偏弱，部分区域库存偏高，购房者需理性评估区位、配套与性价比。
免责声明
- 本报告数据、政策信息均来源于深圳市住建局、深圳新闻网、乐有家研究中心、贝壳研究院等官方及权威机构公开资料，仅供参考，不构成任何投资建议。
- 楼市政策存在动态调整可能，具体购房资格、贷款、税费等以政府部门最新文件及官方解释为准。
- 本报告对市场趋势的判断基于历史数据与现行政策，因市场波动、政策变动等存在不确定性，发布方不承担因使用本报告导致的任何损失。
