本次HuanXin之旅的主题是：
深AI Xin城—探索AI时代的城市更新与商业创新
2026年3月19日下午，HuanXin之旅“深AI Xin城”参访团，带着“探索AI时代的城市更新与商业创新”的议题思考考察了深圳坂田万科广场，与项目运营方做了深入交流。
深圳坂田万科广场作为万科深耕区域25年的“2.0版升级之作”，在城市更新领域展现了独特的思考与实践。它并非简单的商业开发，而是通过精准的痛点洞察、大胆的空间重构和深度的内容运营，为高密度城区提供了一种全新的“都市自然社交中心”范本。
项目相关链接：
坂田万科广场｜工业遗址的重生与城市人文的诗意对话
坂田万科广场立足世畅自行车厂旧址，以“土地基因延续”为核心，将工业遗址转化为城市文化符号。保留工业肌理的同时，把封闭生产线转化为开放式商业动线，融入2.7万㎡自然博物园，实现“钢铁丛林”向“都市生态社交场”的转型。特邀国际艺术家霍夫曼，以深圳本土物种黑脸琵鹭为原型创作10米高雕塑PiPi，搭配10个深圳本土动物IP艺术装置，强化在地文化认同。
项目采用“政企合作+商业综合体”模式，由坂田街道岗头社区与企业合作，将三产用地开发为集商业、办公于一体的综合体。通过“保底租金+收益分成”的创新合作机制，既保障了村集体长期收益，又引入了专业开发商的运营能力。这种模式有效解决了传统更新中“单靠企业投入压力大、政府干预过多失灵活”的难题。
记忆锚点植入：更新前深度梳理旧址产业史、文化史，提取1-2个核心符号（如工业设备、本土物种、历史事件），转化为空间标识、艺术装置或场景主题，避免“推倒重来”的同质化改造。
肌理保留与功能置换：不彻底拆除工业建筑，通过外立面改造、内部空间重构，将厂房、仓库等载体转化为商业、文化、公共服务功能，降低改造成本的同时留存城市记忆。
在地文化叙事：聚焦区域独特文化（如深圳移民文化、本土生态），打造专属IP，让空间成为文化传播载体，提升项目辨识度与情感粘性。
坂田万科广场以“商业+立体公园”为核心理念，打破传统商业体边界，打造15万㎡“都市自然社交中心”，绿化覆盖率达30%。采用“中心庭院”布局，将购物中心与4栋办公、公寓塔楼围合为中央开放空间，自然元素从地面延伸至屋顶、外立面，构建垂直立体社交场。依托地铁5号线坂田站打造TOD综合体，实现“轨道交通+商业+办公+居住”无缝衔接，最大化土地价值与通勤效率 。
项目最具魄力的实践在于其对商业空间的大胆重构。它拿出了近1/5的商业面积，合计约2.7万平方米，用于打造“自然探索博物园”。这并非简单的绿化点缀，而是通过“盒子Mall+户外内庭广场”的组合，构建了一个真正的“立体公园”。
发现森林：在首层打造2000㎡的密林式内庭院，引入200多种珍稀植物，形成沉浸式的森林景观。
迁徙乐园：在三层设置近1200㎡、9米挑高的无动力儿童游乐空间，以深圳本土动物“弹涂鱼”为原型，实现寓教于乐。
共生之境：在五层打造近1200㎡的跨层空间，结合露营品牌，创造出充满松弛感的户外社交场景。
这种设计模糊了商业与自然的界限，让购物行为融入自然体验之中，创造了“室内景观室外化”的独特感受。
精准定位，以“都市自然”填补区域空白：坂田作为深圳人口最密集的区域之一，却长期面临“千园之城，唯独坂田缺公园”的痛点。居民不仅需要一站式购物中心，更渴望一个能承载美好生活想象、提供“松弛感”的自然社交空间。坂田万科广场精准地捕捉到了这一需求，将项目定位为“都市自然社交中心”，从传统的「SHOPPING MALL」升级为满足居民休闲生活需要的「LIFE MALL」。它没有追求商业面积的最大化，而是将“自然”作为核心差异化元素，旨在为快节奏的都市人群提供一个可以“慢下来”的公共客厅。
立体空间营造：突破平面布局限制，通过屋顶运动广场、架空层花园、垂直绿化等设计，增加公共空间密度，打造“处处可停留、步步有绿意”的松弛场景，提升空间吸引力。
TOD一体化设计：优先对接地铁、高铁站等交通枢纽，实现上盖开发，同步规划步行连廊、地下通道，确保客流快速导入，同时配套公交、非机动车等多元交通，构建“15分钟生活圈” 。
公共空间开放化：将1.2万㎡架空层、屋顶空间等设为24小时开放公共区域，引入社区体育、市集、展览等功能，强化项目的城市公共属性，吸引全时段客流。
坂田万科广场首创“场景+招商+运营”组团化体验形态，以具备延展性和互动性的场景搭配对应主题商户，联动运营活动形成组团式矩阵。通过“自然熟计划”邀请周边居民参与设计，打造“迁徙乐园”（亲子空间）、“共生之境”（露营空间）等跨代际社交场景，构建可持续社群生态。项目还通过“森邻”绿色小程序，鼓励消费者参与环保行动，与场内品牌组成绿色联盟，将可持续理念融入日常运营。这种“由下而上”的更新模式，让空间真正成为居民共同书写的生活手稿。
场景组团化招商：按主题划分空间（如自然探索、亲子互动、潮流运动），每个组团匹配对应业态商户，实现“场景引流-业态转化-运营赋能”闭环，提升消费体验与转化效率 。
首店+主力店组合：以1-2家高流量主力店（如商超、影院）锚定核心客流，搭配区域首店、特色小店丰富业态，平衡“目的性消费”与“随机消费”，降低同质化竞争风险。
社群运营深度绑定：搭建“由下而上”的参与机制，通过工作坊、共创活动收集居民需求，围绕自然、亲子、艺术等主题开展常态化活动，将消费者转化为项目共建者，延长停留时间与复购率。
痛点洞察驱动定位升级
在城市更新项目中，应超越对区域人口、消费力等基础数据的分析，深入洞察在地居民的深层情感与生活痛点（如缺少公共空间、缺乏自然体验等）。将解决这些痛点作为项目的核心定位，从单纯的“商业功能补充”升级为“生活方式提案”，从而创造出与区域深度绑定、具有强大情感共鸣的公共空间。
公共空间优先，重构空间价值
在城市更新中，应敢于突破传统商业的坪效思维，将部分商业空间“让渡”给高品质的公共空间。通过创造具有主题性、互动性和沉浸感的特色场景（如公园、广场、艺术装置等），重塑人与空间、人与人之间的关系。这种“以退为进”的策略，虽然牺牲了短期租赁面积，却能极大地提升项目的整体吸引力和长期价值，实现“吸引人又能留下人”的目标。
从“空间提供商”到“内容策展人”
城市更新项目的成功，关键在于持续的、有温度的运营。运营方应转变角色，从空间的管理者转变为内容的“策展人”和社群的“连接者”。通过策划与项目定位高度契合的主题活动、引入与场景深度绑定的品牌、搭建与在地居民互动的平台，将商业空间打造成一个持续产生新内容、新连接的“城市发生器”，从而与社区建立长期、稳固的情感纽带。
坂田万科广场的成功实践表明，城市更新的核心在于从“服务资本”转向“服务人”，关注市民的真实需求与情感诉求。其可借鉴的核心经验在于：通过“保底租金+收益分成”的创新合作机制，使政企村协同一致；通过锚定区域独特文化与历史记忆，以在地性生态叙事构建文化自信；再通过立体空间与TOD设计重构价值，最终以场景化招商与社群运营实现持续活力，这是存量时代城市更新从“物理改造”到“价值共生”的关键路径。这些方法论为全国同类城市更新项目提供了从工业遗址活化、三产用地开发到社区关系重构的系统性解决方案。
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