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深圳中院2025金融典型案例:抵押权预告登记有效的,开发商阶段性担保可免除

  • 2026-04-07 22:41:09
深圳中院2025金融典型案例:抵押权预告登记有效的,开发商阶段性担保可免除

基本案情

1. 2019年9月20日,A银行与借款人徐某、开发商惠州房地产公司共同签订《个人一手住房贷款合同》。合同核心约定如下:

(1) 贷款用途:徐某向A银行申请贷款,专项用于购买惠州房地产公司开发建设的某处房产;
(2) 担保方式:
① 徐某以其所购房产为抵押物设立抵押担保;
② 惠州房地产公司为徐某的债务提供阶段性连带责任保证,徐某办妥抵押登记手续且某银行收到抵押权证书之日起(而非预告抵押登记手续之日起),惠州公司不再承担保证责任
2. 合同签订后,相关房产已在惠州国土部门完成所有权人首次登记。2019年10月18日,A银行与徐某就该房产办理了预售商品房抵押权预告登记。
3. A银行依约向徐某发放贷款,徐某收房后却未按合同约定履行还款义务,构成违约。A银行起诉,要求判令惠州房地产公司承担连带保证责任。

争议焦点

阶段性担保合同明确约定不再承担保证责任的前提是办妥抵押登记手续且银行收到抵押权证书之日,只办理了抵押权预告登记,是否可以免除开发商的阶段性担保?

法院论理

1. 案房产办理了所有权人首次登记,又办理了预售商品房抵押权预告登记。
2. 根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条的规定,尽管涉案房产尚未办理正式抵押登记手续且收到抵押权证书,但该预告抵押登记未出现失效情形,故抵押权预告登记的法律效力已经使某银行获得优先受偿权,达到了合同约定的解除条件,某银行再要求惠州公司承担保证责任,显然与合同缔约目的和当事人本意相悖,亦有违公平原则。

判决结果

法院改判支持银行主债权和优先受偿权,但驳回对惠州公司承担保证责任的诉讼请求。

奋力哥评论

本案中,尽管合同明确约定开发商的保证责任至“办妥抵押登记手续且银行收到抵押权证书之日”才免除,但法院认为,在已完成所有权首次登记且预告登记未失效的情形下,银行的优先受偿权已自预告登记之日起设立,合同目的已然实现,故开发商的责任应予免除。

银行需要警惕预告登记失效风险:担保制度司法解释为预告登记效力设定了“不存在失效情形”的前提。银行需特别注意,办理抵押预告登记后,如果尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效,导致不具备办理抵押登记条件的,则法院不会支持抵押权预告登记的效力
因此,在开发商阶段性担保合同中明确约定开发商的保证责任至“办妥抵押登记手续且银行收到抵押权证书之日”还是有必要的,当抵押权预告登记失效时,可避免同时丧失抵押权和要求开发商承担保证责任的合同依据。
法条链接
《民法典》
第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》
第五十二条 当事人办理抵押预告登记后,预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿,经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形,导致不具备办理抵押登记条件的,人民法院不予支持;经审查已经办理建筑物所有权首次登记,且不存在预告登记失效等情形的,人民法院应予支持,并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
当事人办理了抵押预告登记,抵押人破产,经审查抵押财产属于破产财产,预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的,人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持,但是在人民法院受理破产申请前一年内,债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。

END

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