广东深圳都市圈要翻身了！多项利好集中落地,全城共享发展红利

很多人看深圳都市圈的政策,总觉得是老生常谈,什么粤港澳大湾区、什么区域协同发展,这些词听了十几年了,但这一次不一样,不一样在哪,不是政策力度变大了,是这些政策终于开始动真格的了。以前的政策是画饼,现在是把饼摆在桌上让你看得见摸得着,什么叫看得见摸得着,就是轨道交通线路图已经出来了,产业园区的土地已经平整好了,人才住房的楼已经在建了,这不是规划阶段的东西,是已经在落地的东西。

你去看那些具体的项目清单就知道了,深莞惠之间的城际轨道,不是说要建,是已经在建,有的段已经开始铺轨了,深汕合作区那边的产业园,不是说要招商,是已经有一批企业签约入驻了,这些东西的推进速度,比过去十年的总和还要快,为什么突然这么快,因为这一轮政策背后站着的是真金白银的投入,不是文件里的承诺。

都市圈扩容这个事,表面上看是行政区划的调整,是城市群的整合,但你要理解一个更底层的东西,扩容不是为了把地盘做大,是为了把成本分摊出去。深圳现在面临的问题是什么,地价太高、房价太高、生活成本太高,企业在这里经营压力大,年轻人在这里生活压力大,但深圳的产业链又不能断,怎么办,把周边的东莞、惠州、汕尾这些地方拉进来,让产业可以在更大的范围内布局,让人才可以在更大的范围内流动。

这不是简单的产业转移,是产业链的重新组合,深圳做研发做设计做总部,东莞做制造做组装,惠州做配套做仓储,汕尾做新兴产业的承接地,这样一来,整个都市圈就不是深圳一个城市在扛着,而是几个城市一起分担成本、共享收益。你看那些从深圳搬到东莞松山湖的企业,成本降了,效率没降,甚至因为空间更大、配套更完善,效率还提高了,这就是都市圈扩容带来的实际好处。

很多人觉得交通建设就是让出行更方便,从深圳到东莞的时间从一个小时缩短到半小时,从深圳到惠州的时间从一个半小时缩短到四十分钟,这当然是好处,但这不是最大的好处,最大的好处是交通连通会重新定义什么叫＂本地＂。以前你在深圳工作,就得在深圳买房,因为每天通勤超过一个小时你受不了,但现在不一样了,轨道交通修到惠州了,修到东莞了,你可以在惠州买房、在深圳上班,通勤时间跟以前在深圳市内没什么区别,但房价可能只有深圳的三分之一甚至更低。

这个变化会带来什么,会带来人口的重新分布,会带来消费的重新分布,会带来整个区域经济格局的重新洗牌,那些以前被认为是＂郊区＂的地方,会突然变成新的居住中心、消费中心,不是因为这些地方自己发展起来了,是因为它们被纳入了更大的经济圈子里。你去东莞的一些新区看看,那些配套设施、商业中心,建得比深圳的一些老区还要好,为什么,因为开发商知道这里很快就会有大量人口涌入,这里会是下一个价值洼地。

产业协同这个词,大家听得耳朵都起茧了,但真正理解它的人不多,协同不是你做你的我做我的然后互相帮忙,是把一条产业链拆开,每个地方做自己最擅长的那一段。深圳的优势是什么,是科技研发、是金融服务、是总部经济,这些东西需要高素质人才、需要密集的信息交流、需要完善的法律和金融配套,所以深圳要把这些留住。但制造环节呢,制造需要的是大片的厂房、稳定的产业工人、相对低廉的成本,这些东西深圳给不了,或者说给得起但不划算,那就交给东莞、交给惠州。

这样分工之后会发生什么,会发生产业链的效率大幅提升,以前一个产品从研发到生产都在深圳完成,中间的协调成本很高,厂房租金很高,现在研发在深圳、生产在东莞,两地之间有高速轨道连接,工程师可以随时去工厂,样品可以当天送到研发中心,成本降了、效率没降,这才是真正的协同。你去问那些已经这样布局的企业,它们会告诉你这种模式比以前舒服多了,不用再为厂房发愁、不用再为招工发愁,该做研发的安心做研发,该做生产的专心做生产。

这是所有人最关心的问题,都市圈扩容、交通连通、产业协同,这些最后会不会让深圳的房价降下来。答案是会,但不是你想象的那种降法,不是深圳的房价突然跌一半,是整个区域的房价会重新定价。深圳的核心区域,比如南山、福田,该贵还是会贵,因为这些地方的稀缺性没变,但深圳的外围区域,比如龙岗、坪山,它们跟东莞、惠州的价差会缩小,为什么,因为住在东莞、惠州跟住在深圳外围区域,通勤时间差不多、生活成本差不多,那为什么要付更高的价格。

这种重新定价会让整个区域的房价结构更合理,不是所有地方都涨、也不是所有地方都跌,而是该贵的贵、该便宜的便宜,你可以根据自己的需求选择在哪里买房,而不是被迫只能选择深圳。对于刚需来说这是好事,因为选择多了,对于投资客来说要小心了,因为那些靠稀缺性支撑的价格,可能会因为供给增加而松动。

如果你在深圳工作、打算长期留在珠三角,现在是重新审视置业计划的时候了,不要只盯着深圳看,去东莞、惠州的那些新区看看,看看轨道交通的规划图、看看产业园区的布局、看看周边的配套设施,那些离地铁站近、离产业园区近、配套已经起来的地方,未来三到五年会有明显的价值提升,但要记住一点,买房不是赌博,是基于真实需求和确定性预期做判断,那些只有规划、没有实际动工的项目,再便宜也要谨慎。