深圳湾后海『深圳湾澐玺』去年11月30日开盘。首推北区1栋1-2单元348套，约209-1149㎡大平层户型，折后均价约16.5万，总价约3000万起，开盘当天热销约130亿，去化7成。

打响了深圳顶豪新规新宅第一枪，再次证明了深圳核心地段稀缺住宅的市场潜力和价值，也极大的提振了深圳楼市信心，带动了东角头『信悦湾』、蛇口『后海招商玺』等顶豪新宅的热销！

继首开热销之后，近日『深圳湾澐玺』南区2栋2单元官方户型图也曝光了，将会加推162套，建面约216-287-295-305-349-409-427㎡三至五房，预计3月中旬取证，3月底前开盘。

南区2栋2单元预计价格（仅供参考）

●约216㎡户型-总价约3800万左右

●约287㎡户型-总价约5000万左右

●约295㎡户型-总价约5000万左右

●约305㎡户型-总价约5500万左右

●约349㎡户型-总价约6800万左右

●约427㎡户型-总价约8200万左右

●约409㎡户型-总价约1亿左右

南区2栋2单元户型（即将加推）

北区1栋1-2单元户型（少量在售）

后海总部基地是深圳头部板块之一，也是深圳七大总部基地中成熟度最高、影响力最大的，板块产业能级、城市面貌、公配资源、生态资源、海洋资源等各方面都非常有谈资，加上宅地稀少。

『深圳湾澐玺』作为后海总部基地唯一的新宅项目，自身又定位纯奢宅，市场关注度极高！

   开发商   

『深圳湾澐玺』由华润与中海两大央企开发，两者都是地产界一哥般的存在，实力和经验均在线，深圳很多具有代表性的豪宅都出自二者！

   项目基础信息   

2024年12月2日，深圳，位于南山区粤海街道的一宗商住用地，起拍价就高达126.52亿元。经过295轮举牌，华润置地与中海地产联合体以185.12亿元总价胜出，楼面地价70388元/平方米，溢价率46.3%。不仅刷新了深圳涉宅地块成交总价历史纪录，也是2024年全国成交最贵的宅地。

 横向织补 

交通篇

<地铁>:后海沄玺花园距离2号线登良地铁站C出口仅一路之隔，1站换乘11号/13号地铁线，

1站抵达深圳湾万象城（后海站），3站达福田CBD（车公庙站）、前海合作区（前海湾站）。

<自驾>:周边分布有多条高速/快速路及区域主干道，如西侧是后海大道，北侧是滨海大道、南侧是东滨隧道，去往南山科技园13分钟，去往前海、福田、宝中大概在15-20分钟。

教育篇

项目周边有北师大附小，南山外国语学府学校，南二外学府中心南油小学，深圳大学附属后海学校，北师范大学附中，深圳湾学校等

（仅供参考，学区划分以教育局公告为准）

商业篇

项目2公里内覆盖万象城、海岸城、天利名城、来福士广场、宝能太古城、卓越INTOWN、蛇口招商花园城等多个大型购物中心，顶奢消费场景密集。

医疗配套篇

距离项目3公里范围内有南山区人民医院、蛇口人民医院、深圳大学医院、南山区妇幼保健院，可满足居民日常看病就医需求。

文体休闲篇

项目周边有保利剧院、人才公园、深圳湾体育中心、深圳湾滨海休闲带，另外有深圳湾广场、东角头歌剧院、深圳科技生活馆、深圳创意设计馆、南山少儿图书馆城市级配套咫尺尽享。

项目总投资约208亿元，用地面积3.85万平方米，建筑面积26.3万平方米，主要建设住宅、公寓、商业，以及幼儿园和文化活动室等配套设施。项目将成为展现后海中心区形象的重要拼图及全新门户。

片区是深圳湾传统豪宅区，地块周边有蔚蓝海岸、观海台、浪琴屿、招商海月花园等豪宅，价格基本都在10万以上。其中，地块距离深圳湾壹号约400米，深圳湾壹号挂牌均价21.3万/㎡。▲来源：深圳市公共资源交易中心

作为今年压箱底地块，深圳湾T107-0107地块位于后海金融商务总部基地，是中国总部企业最为密集的聚集地之一，地块稀缺程度毋庸置疑。▲来源：深圳市公共资源交易中心

深圳湾澐玺是位于深圳湾后海总部基地的高端住宅项目，由华润置地与中海地产联合开发。以下是其优缺点分析：

优点：

1. 地段稀缺性

• 位于深圳湾后海总部基地核心区，是片区近12年来唯一出让的住宅用地，周边汇聚腾讯、阿里、字节跳动等科技巨头总部，以及深圳湾万象城、人才公园、深圳湾体育中心等顶级商业、生态、文化配套，地段含金量极高。

2. 景观资源

• 高区（40层以上）户型可享受永久无遮挡的海景视野，部分超高区户型（58-63层）还能俯瞰前海、香港天际线，形成“云端视野”，景观稀缺性突出。

3. 户型设计

• 采用“无柱化”设计，室内无剪力墙，支持业主根据需求重构空间，尤其适合大户型（如500㎡以上）打造私人艺术馆、家族会所等个性化空间。
• 层高3.6米，较市场标准提升10%，增强空间通透感；部分户型配备双门专梯入户，私密性较高。

4. 产品力与配套

• 外立面采用KPF定制蜂窝铝板+玉石点缀，车库配备超宽车位和玉石艺术门，智能化配置包括人脸识别梯控、AI安防、机器人配送等，精装品牌可选嘉格纳、劳芬等顶配，整体产品力对标国际顶豪标准。
• 项目规划三层立体园林+空中会所，覆盖茶叙、健身、儿童娱乐等场景，商业配套定位“轻奢精品”，与周边万象城、海岸城等形成互补。

5. 开发商实力

• 华润置地与中海地产双央企联合开发，华润负责营销与设计，中海负责施工，双方在品牌、工程管控、配套资源等方面具有较强优势，交付品质有保障。

缺点：

1. 低区视野受限

• 39层以下（约150米以下）户型受周边写字楼遮挡，视野通廊受限，部分209㎡户型仅能见“一线海景”，景观价值较低。

2. 西晒问题

• 西边户夏季午后存在西晒问题，虽配置low-e玻璃，但能耗与体感舒适度仍存挑战，可能影响居住体验。

3. 高总价与流动性风险

• 主力户型总价普遍超过5000万，部分顶复户型总价超4亿，深圳2000万以上豪宅去化周期较长（2024年中原数据达18个月），市场遇冷时流动性风险较高。

4. 容积率较高

• 容积率7.59，高于普通住宅标准，虽通过大户型设计降低户地比，但高密度开发可能影响小区整体静谧性，部分业主可能觉得空间相对拥挤。

5. 配套成熟度待提升

• 后海总部基地仍处建设期，现阶段工地密集，噪音与粉尘污染不可避免，居住静谧性受影响；商业配套虽规划“轻奢精品”，但周边竞争激烈，存在空置风险。

总体而言，深圳湾澐玺适合追求顶级地段、海景资源、个性化空间设计的高净值客群，尤其高区户型具有较强收藏价值；但对于预算敏感或注重短期流动性的买家，需谨慎考虑。

售楼中心电话：17688335238（售楼处、营销中心）【VIP贵宾专线】

温馨提示：看房来电提前预约、尊享更多优惠！(中介勿扰)

项目最新介绍：备案价、折扣、学区、地铁、交通、户型图、特价房、优缺点、得房率、优惠活动、开盘时间、交房时间、周边配套、最新详情等咨询