进入3月以来，深圳楼市的回暖态势愈发清晰。从二手房单日成交创下近5年新高，到二手住宅均价时隔8个月重返“6字头”，市场正经历一轮由二手房领跑的结构性复苏。
据乐有家研究中心最新监测，3月22日（上周日），深圳二手房门店签约量创下近5年最高记录，同比前一周周日上涨11%，甚至比2024年国庆假期创下的单日历史峰值还要高出4%。
从周度数据看，上升趋势同样陡峭。上周（3月16日-3月22日），深圳乐有家门店二手签约量实现“四连涨”，达到2024年四季度以来的峰值水平。深圳贝壳研究院的监测也印证了这一趋势：上周贝壳深圳合作门店二手房签约量环比增长9.9%，创下17个月以来周度新高。
官方数据同样亮眼。深圳市住房建设局披露，3月前两周，深圳二手住宅网签套数环比分别增长23.8%、24.5%。头部中介机构实时成交数据显示，今年3月前两周二手住宅签约量分别为683套、893套，环比分别增加124%、30.7%。
乐有家营销总裁贺玲对此表示，今年“小阳春”堪称2024年9月优化调控政策以来的第二波热潮，市场刚需释放明显。
在成交持续放量之下，长期处于下行通道的深圳二手房价格出现企稳信号。
乐有家数据显示，2026年2月深圳二手住宅成交均价达到6.2万元/平方米，这是自2025年6月以来，深圳房价历经8个月后首次重返“6字头”大关。此前，深圳乐有家门店成交均价从2025年11月的5.7万元/平方米逐步回升至目前的水平，已连续3个月呈现“止跌回稳”态势。
国家统计局近期公布的数据同样印证了这一趋势：2月深圳二手住宅销售价格指数环比降幅较1月份收窄0.2个百分点。
价格的支撑，来自于买卖双方心态的微妙逆转。据中原地产监测，在深圳89个片区中，3月业主报价上涨的片区已增加至30个，主要集中在福田、龙华等核心区域。乐有家研究中心监测也显示，在楼市交易量持续活跃态势下，部分核心区域甚至出现业主“反价”现象，深圳二手房平均议价空间已连续3个月收窄。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，3月份历来是成交旺季，节后返城和入学注册季带动了刚性购房需求。同时，二手房去化加快、挂牌量增幅放缓，叠加节前业主售房意愿低、议价空间缩小，多重因素共同推动重点城市二手房跌幅明显放缓。
在本轮回暖中，福田百花片区等顶级学区房的表现尤为引人关注。
以百花片区的国城花园为例，凭借双实验学位优势，44平方米小户型成交价已稳定在17万元/平方米以上，较低位反弹超过15%。金茂礼都约45平方米的小户型，年后重新站上538万元，而去年底时500万元以下也能买到。
值得关注的是，这轮学区房回暖与学位申请政策的时间节点密切相关。
根据我市各区教育部门此前发布的2026年学位申请提醒，4月30日是租赁凭证办理的关键截止日期。福田、罗湖、南山、宝安、坪山等区均要求，租赁有产权证明住房的家庭，须在2025年4月30日（含当日）前办理《房屋租赁凭证》（以初始发证日期为准），租期要求延续至2026年9月30日之后。
这意味着，对于计划2026年入学、需要通过租房申请学位的家庭，4月30日前必须完成租赁凭证办理。这一时间窗口，直接推动了近期学区房需求的集中释放。
同时，罗湖区教育局在3月10日的公开答复中明确，2020年用于小学学位申请的房产，其学位锁定状态将于2026年招生报名系统开放后自动解锁，2026年申请学位的家庭不受影响。龙华区教育局也指出，家长可以在报名前在同一学区内另租住房东同意使用学位且学位未锁定的房屋，及时做好居住信息登记。
学位锁定政策的明确，进一步稳定了学区房市场的预期。
相比二手房市场的全面放量，深圳新房市场呈现出明显的分化格局。
乐有家研究中心统计显示，截至3月22日，本月一手住宅预售网签累计944套，现售网签累计860套，合计1804套；而二手住宅累计网签3281套，二手房成交量显著高于新房。
从成交结构来看，新房市场呈现两大特征：
一是现房销售占比持续上升。 深圳贝壳研究院院长肖小平表示，深圳新房现售占比提升是政策导向与市场趋势共同推动的结果。一方面，政策推动部分项目直接实行现房销售；另一方面，购房者对现房的偏好持续增强，现房可快速办证、即买即住，既能省去期房等待周期，也能节约租金与时间成本。
二是高端市场明显升温。 备受关注的深圳湾澐玺项目南区近期加推162套建面约216-426平方米大平层住宅，销售额超50亿元，去化约112套，去化率约70%，其中216平方米户型售罄。项目入市近四个月，累计销售金额已突破239亿元。
不过市场分析人士指出，高端豪宅的热销属于独立行情，难以代表整体市场走势。在二手房强势截流客户的背景下，新房市场“核心板块量升价稳，刚需区域以价换量”的特征仍将持续。
与此对应的是，龙岗、龙华、光明等配套成熟的区域，高性价比楼盘成交明显增加。例如龙岗凤凰九里销售金额超1亿元，龙华鹏宸云筑认购环比增加29%。
值得关注的是，当前深圳购房群体结构也出现新变化。
据市住房建设局及相关机构监测，非深户常住居民购房占比明显提高。深圳住房价值受到外地人士的认同度在提升，购房群体虽仍以本地为主，但外地购房的比重有所增加。
在深圳购房的香港人陈先生表示，深圳具有一流的宜居宜业环境，交通便利，多元包容，生活质量高，价格优势相比香港十分明显，在深圳置业已成为许多香港人的新选择。
与此同时，官方购房平台“i深房”的使用热度持续攀升。该平台于去年8月由市住房建设局正式上线，目前已累计上线项目115个，实现深圳在售优质一手商品房项目的基本覆盖，超过10万名市内外居民使用，平台累计点击量突破1000万次。
与其他房产类APP相比，“i深房”可以实现交易“一网通办”，一次性上传住建、不动产登记和税务部门所需材料，实现“零跑动”办妥购房资格审核、交易合同备案、税费缴纳及不动产登记过户等全部事项。
本轮市场行情是政策环境持续优化、市场预期改善及刚性需求释放的共同作用结果。深圳市房地产和城市建设发展研究中心相关负责人表示，新房与二手房市场的同步回暖，将使市场回稳基础更为扎实。
随着APEC会议举办带来的城市红利以及高层次人才的加速集聚，叠加政策效应持续作用、“好房子”项目接续推出，将持续推动刚需和改善型需求释放。
不过市场人士也提示，因房价全面上涨的核心支撑仍不充分，部分区域价格回暖的持续性仍有待观察。对于购房者而言，当前“笋盘”去化正在加速，看中心仪房源后需结合自身需求审慎决策。
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