深圳 2026 楼市:稳

3月18日，深圳市规划和自然资源局举办2026年首批居住用地推介会，集中推出6宗住宅用地，引发市场广泛关注。

这是深圳进入2026年以来首次大规模土地推介。与以往不同的是，此次推出的地块全部位于各区核心地段，包括南山的科技园片区、前海桂湾、宝安中心区，以及龙岗大运中心、龙华梅林关等区域，呈现出“小地块、优区位”的鲜明特点。

从地块信息来看，此次推出的6宗地体量普遍不大。以最受关注的限购区三宗地为例，宝安中心区地块土地面积约3.74万㎡，前海桂湾地块约1.19万㎡，科技园地块约1.41万㎡。

地块虽小，但区位优势突出。以宝中地块为例，官方在推介会上明确表示，将支持开发商在户型设计、阳台空间、公共空间等方面大胆创新，打破传统限制，并建立专项服务机制。这一表态被市场解读为鼓励开发商打造高品质住宅产品，回应改善型住房需求。

回顾2025年，深圳全市共出让12宗宅地，成交规模创下近5年新低，但平均溢价率达到32.81%，创下近6年新高，领跑一线城市。前海桂湾、宝中区域在2025年分别诞生了单价地王和总价地王。这一“缩量提质”的供地趋势，将在2026年延续。

土地市场的信号，正在向交易市场传导。

深圳贝壳研究院监测数据显示，2026年2月，深圳二手住宅成交均价为6.2万元/平方米，环比上涨7.3%，连续三个月保持上涨态势。

乐有家研究中心的数据显示，春节后深圳二手房签约量环比大幅增长132%，创下2024年3月底以来的单周最高值。从区域看，南山科技园、前海、宝中、福田香蜜湖等核心板块的二手房源去化速度加快，部分“笋盘”房源在挂牌一周内成交。

值得关注的是，不同区域市场表现出现分化。坪山、龙岗中心城等外围区域的刚需楼盘仍以“以价换量”为主，部分新盘备案价较首开下调约15%，折后价格低至2.2万元/平方米起。这表明当前市场并非全面回暖，而是核心区率先企稳。

支撑核心区楼市企稳的，是高收入人群的持续流入。

腾讯最新披露的2025年财报显示，公司全年为115849名员工发放工资总额1309亿元，人均年薪达112万元，同比增长15.9%。作为深圳高科技产业的代表企业，腾讯的员工收入变化在一定程度上反映了深圳高收入群体的收入预期。

从人口流向看，尽管全国总人口进入负增长阶段，但深圳作为一线城市，对高学历、高收入人群的吸引力依然强劲。从大运新城到前海、从科技园到宝中，改善型置业需求仍是当前市场的主流。

此次首批居住用地推介会，是深圳2026年楼市调控的一个缩影。

从2021年的降杠杆、控房价，到2025年以来的优化限购、降低首付，再到此次精准推出核心区优质地块，深圳房地产政策的发力点正在从“压”转向“稳”。

深圳市规划和自然资源局在此次推介会上明确，2026年将精准配置居住用地90公顷，优先保障核心区域和重点发展片区的住宅用地供应。这一供应规模较往年有所收缩，但土地质量明显提升。

对于市场而言，核心区优质地块的入市，一方面将增加高品质住宅的供给，满足改善型需求；另一方面，也将通过“地价—房价”的传导机制，对周边二手房价格形成一定的支撑作用。

2026年深圳首批居住用地的推出，标志着深圳楼市调控进入一个新阶段：不再追求总量的扩张，而是聚焦核心区、聚焦改善需求、聚焦品质提升。

对于购房者而言，这意味着“普涨”时代已经过去，市场分化将进一步加剧。核心区的优质资产将具备更强的抗风险能力，而外围区域的刚需项目，仍将面临价格博弈。

深圳楼市的这轮调整，正在从“政策底”走向“市场底”。而核心区土地的精准投放，正是这一过程中的关键一步。

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