国策视点||3月16日实施!深圳城市更新新规:精准破局,激活城市发展“新引擎”

新规聚焦土地移交率这一核心痛点，对未完成规划审批、“清调供”盘活重编规划的项目，实行弹性优化。在满足公共配套、征求相关部门意见后，可在规划阶段直接核定土地移交率，简化流程、压缩周期，大幅提升项目推进效率。

同时明确底线：实际移交面积不低于基准要求，守住道路、绿地、教育、医疗等公共利益，实现开发效率与公共保障的平衡。

本次调整力度大、导向清晰，实行新旧划断、分类管理：

1、已批规划项目：维持原配建要求，保障政策连续稳定；

2、未批规划项目：取消保障房奖励容积，原则上无需配建，显著降低开发主体资金与成本压力。

保障房供给将由政府统筹，通过新增建设、存量盘活、多元收购等渠道统一落实，不再依赖单一更新项目，既为企业松绑，也守住民生底线。

针对“清调供”盘活项目，新政允许局部调整规划，新旧规则有序衔接：

1、调整部分按新政执行，合规落地；

2、未调整部分按已批规划执行，保持稳定。

未来部分商业用地有望优化为居住用地，有效适配市场需求、提升项目去化与收益水平，让一批难以为继的项目重获生机。

新规构建政府+金融+市场协同盘活机制：

1、政府引导：各方合理调整预期，平稳推进项目；

2、金融支持：鼓励信贷、并购贷款，支持资产管理公司介入；

3、多方联动：加快审批与实施，化解停滞项目难题。

一揽子举措精准化解资金困局、打通推进堵点，助力项目尽快落地见效。

深圳城市更新新规，是顺应市场、破解困局的精准之策。以灵活土地政策提效率、以优化配建降负担、以规划调整增活力、以多方协同破难题，不仅能有效盘活存量项目、稳定市场预期，更将持续拉动有效投资，推动城市高质量发展，为全国一线城市优化更新模式、稳定房地产市场提供“深圳样本”。

附政策原文：

关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知

各有关单位：

　　为进一步规范城市更新项目管理工作，稳妥推进城市更新项目实施，结合我市实际，现将有关事项通知如下：

　　一、合理核定土地移交率。未完成城市更新单元规划审批，或适用《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》（深规划资源规〔2025〕5号）第（九）项，运用“清调供”手段盘活并重新编制规划的城市更新项目（以下统称未完成规划审批的城市更新项目），应符合《住宅项目规范》（GB55038-2025）相关要求，在满足交通、教育等配套设施服务能力的前提下，征求辖区政府（含大鹏管委会，下同）、前海管理局和相关职能部门意见后，可调整城市更新单元计划和法定图则要求，合理核定土地移交率，具体在城市更新单元规划中研究确定，不再履行计划调整程序。城市更新单元实际土地移交用地面积应不小于基准土地移交用地面积。

　　二、优化保障性住房配建要求。已完成城市更新单元规划审批的城市更新项目按原规定执行保障性住房配建要求。未完成规划审批的城市更新项目，取消保障性住房奖励容积，原则上可不配建保障性住房。市相关主管部门、各区政府、前海管理局应通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等各种渠道统筹落实保障性住房建设筹集要求。《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》（深建规〔2025〕11号）中旧工业区改保障性住房项目不适用此条款。

　　三、允许“清调供”项目局部调整规划。运用“清调供”手段盘活的城市更新项目局部调整规划部分按照本通知执行，并应符合《住宅项目规范》（GB55038-2025）相关要求，其中土地移交率按照城市更新单元整体予以核算；未调整部分按已批城市更新单元规划执行。

　　四、统筹各方力量推动项目实施。各区政府、前海管理局应积极引导市场主体、债权人、物业权利人合理调整预期；鼓励金融机构通过提供信贷服务、并购贷款等途径，缓解市场主体资金压力；支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整等方式盘活项目。

　　五、本通知自2026年3月16日起施行，有效期5年。原有政策规定与本通知不一致的，以本通知规定为准。

（国策深圳分公司 周桂香）