破题“土地难”,节约投资26.8亿元!深圳“商改医”探索医院新建之外的“第二条路”

2025年，深圳出台《既有商业办公用房改建医疗卫生机构、酒店、学生宿舍操作指引》，明确了商办用房改建医疗机构的全流程实施路径。市住房建设局会同市卫健委筛选出推拿、口腔、皮肤等10类可实行“商改医”的医疗类型，在不改变土地和规划条件的前提下，推动存量商办资源与医疗服务需求实现精准匹配。

△5~9层为深圳大学总医院口腔中心

11~12层为深圳市中医院针灸推拿中心

不同于传统医院新建的“大动干戈”，此次入驻蓝湾商务中心的两个中心采用了“以筛代改”的创新理念，严格遵循“小型化、轻量化、集约化”改造原则，仅进行结构加固、水电气扩容等适度改造及与之定位匹配的装饰装修，最大限度减少了施工周期与资源消耗，真正实现了“高效、集约、低成本”。项目同步推进医疗配套资源共享，检验室、消杀设备等医疗配套设施实现了“一套设施、多方公用”。

通过功能复合与空间高效利用，两中心建筑面积共1.2万平方米，仅为新建工程方案19.3万平方米的6.2%，节约用房面积约18.1万平方米。两中心总投资8878万元，仅为原方案的3.2%，节约政府投资26.8亿元。项目于2025年7月立项，计划于2026年6月建成，总工期仅约11个月，较传统新建医院缩短5年左右，节约工期80%，跑出了“深圳加速度”。这种“小而美”的专科布局，既满足了高端医疗需求，又高效激活了闲置商办资产，为城市更新与医疗扩容提供了可复制的解决方案。

深圳市中医院针灸推拿中心建筑面积3434平方米，设有针灸科诊室、艾灸治疗室、传统经络推拿区、康复治疗区、药房及心电超声检查室等完备功能区域。项目着力打造沉浸式中医诊疗环境，融入中式格栅、木质屏风、暖光与天然材质，营造出宁静雅致的文化氛围。

深圳大学总医院口腔中心建筑面积8509平方米，规划设置80张牙椅，门诊、医技用房一应俱全。空间以现代医疗美学与人性化关怀为核心，采用简约流线型设计，营造出明亮专业且舒缓宁静的现代诊疗氛围，儿童就诊区特别融入海洋主题元素，有效缓解了儿童的紧张情绪。

改造过程中，项目利用3D激光扫描逆向建模及全过程数字化正向设计，创新提出了一体化全过程数字化建造及管控模式，精准破解了商办楼空间受限、医用管线穿针引线、医疗设备安装适配、医疗动线分区规划等改造难题。

南京的东南大学中大医院湖南路门诊号称全国首例“商改医”，将隔壁苏宁环球购物中心1至3层改造为门诊用房，既解决了医院空间受限问题，又实现了购物中心业态转型升级。

业内公认最成熟、最成功的案例是杭州全程医疗（Medical Mall），位于杭州501城市广场内，20多家医疗机构共享污水处理、医疗急救电梯、消毒供应、手术室等硬件，以及检验化验、信息化平台、医技、营销运营等软件，开创了“共享医疗”全新商业模式，实现了“商业+医疗”的跨界融合。

“商改医”并非简单的功能置换，而是以城市更新为载体，通过制度重构打破空间壁垒、以市场机制激活沉睡资产、以精准政策引导资源集聚的系统工程。其深层价值在于用改革思维破解城市“成长烦恼”，用市场力量激活空间“沉睡价值”。

在制度创新方面，深圳从四个维度突破核心壁垒。规划层面从刚性管控向功能兼容转型，增设“医疗兼容用地”类别，将“商改医”纳入城市更新单元计划。土地政策允许已出让商办用地通过“补缴土地出让金差额加协议变更”方式调整用途，探索集体商办物业“集体持股加社会资本运营”模式。审批机制设立了一站式审批窗口，推行“告知承诺加容缺受理”，将总审批时限压缩至20个工作日内。监管体系建立了“全周期加智慧化”管控机制，组建技术审查委员会，搭建数字监管平台实时监测。

在市场激活方面，深圳探索出三条路径盘活存量资产。投融资模式上支持发行基础设施REITs，推广PPP模式，创新“商改医贷”供应链金融。运营机制上构建“医疗加生态”融合模式，引入健康餐饮、器械体验等配套业态，搭建“商改医健康云平台”提供线上服务。利益联结上对开发商允许配套商业面积增加10%以平衡成本，对运营方给予基层医疗服务补贴，对居民通过“健康积分”提升获得感。

在精准政策方面，深圳靶向引导资源集聚。对公立医疗机构鼓励医生多点执业，允许共享大型设备，支持参与临床研究。对社会资本开辟医保定点“绿色通道”，给予税费优惠，将医护人员纳入人才目录。对社区居民确保基本医疗服务价格不高于公立医院，项目立项前开展居民需求调查，设立居民监督委员会。

在协同联动方面，“商改医”深度融入城市更新大系统。与城市更新协同，同步规划老旧小区改造、道路修缮、健康主题公园等，优化周边交通配套。与医改协同，明确功能定位，纳入区域医联体和公共卫生应急体系，构建分级诊疗闭环。与基层治理协同，将医护人员纳入社区网格，打通电子健康档案，定期举办健康讲座。

“商改医”作为城市更新的重要模式，已写入政府工作报告，将为全国同类更新项目提供可复制、可推广的落地经验。随着更多“商改医”项目落地，深圳将持续探索“向存量要空间、向改革要动力”的高质量发展之路，让每一寸闲置空间转化为健康增量，让每一次制度改革释放乘数效应，最终为市民健康福祉注入持久新动能。

未来，两中心正式投入运营后，前海优质医疗服务资源将更加充足，为民生注入强劲动力。深圳“商改医”模式以制度创新破解空间约束，以市场思维激活存量资产，以精准政策加速资源集聚，为超大城市医疗资源优化配置提供了“深圳方案”。

来源：医匠仁综合整理