在全国楼市整体低迷的背景下，香港的房价却先反弹了，成为第一个房价上涨的城市。
据统计，2025年香港一二手住宅累计成交 62832 宗，同比涨了 18.3%，创下近 4 年来的新高。成交总价更是干到了6142 亿港元，大涨了 15%。
这也让不少人开始关注一个问题，香港房价上涨会不会向深圳传导？
实际上，随着楼市小阳春的到来，深圳多个区的房价已经出现不同程度的上涨，2月份一二手房的看房人数明显增加。当全国大多数城市的房价还在深水区挣扎时，香港的房价从去年就已经开始反弹调涨了。
据香港二手住宅楼价的中原城市领先指数（CCL）显示，香港二手住宅价格在去年3月见底，并自5月开始逐步回升，上升趋势持续至今。
截至2026年2月第二周，最新的CCL依旧呈现出上升的势头，环比上周上涨1.47%，环比上月上涨3.29%。
从这个数据来看，这已经不是止跌，而是明显回暖的表现。众所周知，香港的房价本就寸土寸金，为什么在整个房地产经济下行的背景下，依旧还能保持上涨呢？现在市场上普遍认为，背后有几个很现实的原因。
首先是，香港的政策调整。过去很多年，香港为了打击炒房，推出了一堆限制措施，统称“辣招”。
比如,买家印花税、额外印花税、二套房更高税率等等。如果你是非本地买家，在香港买房，最高要多交 30%税费。
这个门槛是非常高的。但事情在 2024年出现了一个很大的变化，香港政府宣布全面“撤辣”。简单来说，就是这些买房的各种限制全部取消，税费直接下降一大截。
有买家算过一笔账，同样一套房子，“撤辣”之后可以省几百万港币税费。
对于普通购房者，尤其是资本方来说，这就是一个很强的入场信号。
其次，是降息周期带来按揭利率下降。香港的货币体系是和美元挂钩的。因此，美联储进入降息周期后，香港按揭利率也会同步下降。
而利率降低则意味着，月供压力减轻以及购房门槛下降，这对于购房需求形成了直接的刺激。
再加上，过去几年香港房价一度回调，但租金却持续上涨。结果就是，租售比越来越好。很多房东发现，租金已经可以基本覆盖房贷。买一套房子靠收租回本，变得越来越划算。
而房子重新具备投资价值时，愿意进场买房的人自然变多了。
由此可见，当政策松绑、利率下降、租金上涨这几件事同时发生的时候，香港房价上涨是必然的。
香港房价一涨，深圳其实很难完全不受影响。
毕竟两个城市距离太近了，资金、人口、市场情绪都是联动的。
而每年2月到3月，一般被称为房地产行业的小阳春，楼市会迎来一波成交高峰。
据深圳乐有家统计，3月1日深圳看房量，创下近一年的新高。现在深圳已经有 31个片区出现价格上涨，部分区域涨幅甚至接近 10%。
2026年2月，深圳二手住宅成交均价为6.2万元/㎡，环比上涨7.3%，这是自2025年6月以来首次重回6字头。
▲深圳二手房价变化，数据来源：乐有家（房价）、国家统计局（涨跌）
但如果你仔细看，会发现一个非常明显的规律，涨的地方其实非常集中。
第一类，是核心区。比如，南山中心、福田中心、宝安中心区、龙华中心。这些地方本来就是深圳最成熟的区域，配套齐全、需求稳定。
第二类，是豪宅区。比如，香蜜湖、深圳湾、华润城，属于深圳的豪宅市场。
第三类，是学区房。像百花、香蜜湖、红山等片区。由于教育资源在深圳一直是硬需求，所以这些地方的房子抗跌能力也比较强。
其中涨得最明显的一个区域，是香蜜湖。例如，香蜜湖的财富广场。同样一套大约 53㎡的房子。去年12月底成交价大约 490万。
到了今年2月底，成交价已经变成 536万。也就是说，两个月时间，涨了接近 50万。
其实总的来说，深圳这一轮房价回暖，主要还是靠豪宅市场在拉动。2月全市二手房成交约2300多套，总量并不算高，但总价800万以上的房源占比已经超过21%，高端住宅明显更受资本青睐。而豪宅卖得多了，平均房价自然就会被拉高。
这也说明，当前深圳楼市并不是全面普涨，而是市场在分化，资金在向核心地段、优质资产集中。
所以单凭短期热度，认为楼市全面反弹，其实还为时过早。
房价的起伏，折射的是城市的机会、产业的变化，也是一代人对稳定与可能性的想象。
在深圳，这种感受尤其明显。一座靠机会吸引人的城市，也必然会把“留下来”的成本放在很现实的位置上。
有人在房价下跌的周期中完成安家，也有人在观望与选择之间反复权衡。
但无论市场怎么波动，对普通人来说，有真实需求、有稳定能力再入手，或许才是最踏实的选择。
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