说法论道|新政解读: 松绑+盘活!深圳城市更新新规落地,律师专业解读五大核心调整 !

为衔接落实《住宅项目规范》（GB55038-2025），破解城市更新项目推进堵点、盘活存量项目，近日深圳市发布了《深圳市住房和建设局 深圳市规划和自然资源局关于印发<关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知>的通知》（深建规〔2026〕3号）文件，对城市更新项目管理实施系统性优化。新规自2026年3月16日施行，有效期5年。

本次新规是深圳市城市更新领域的精准松绑政策，为城市更新项目优化、纾困，既《深圳市住房和建设局关于印发<深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定>的通知》（深建规〔2025〕11号）,《自然资源部 住房城乡建设部关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（自然资发〔2025〕226号）之后，又一力推城市更新项目配套政策，聚焦“未完成规划审批项目”和“清调供项目”，以“简化流程、降低开发成本、统筹资源”为核心，对市场主体、物业权利人、金融机构均产生关键影响。

✅️未完成城市更新单元规划审批的项目；

✅️依据《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》（深规划资源规〔2025〕5号）第（九）项适用“清调供”手段盘活、需重新编制规划的项目。

❌️已完成规划审批的项目，仍按原规则执行；

❌️“工改保”项目（保障房配建不适用新规）。

土地移交率核定实现灵活性与规范性的平衡重构。新规明确未完成规划审批及“清调供”重新编规项目，在满足交通、教育等公共配套承载能力并征求辖区政府、前海管理局及相关职能部门意见后，可直接在城市更新单元规划阶段调整计划与法定图则要求，不再履行单独计划调整程序，同时坚守实际移交面积不低于基准移交面积的刚性底线，通过审批简化显著压缩项目周期、降低开发成本。

保障房配建政策形成结构性松绑，成为本次调整的核心红利。取消未批规划项目的保障房奖励容积，原则上不再要求项目配建；已批项目按原规执行，“工改保”项目除外。保障房的供给需求，由政府通过“新增建设+存量盘活+多元收购”统一统筹落实，不再将公共服务责任转嫁至单个更新项目。此举直接降低开发企业的资金投入和建设管理成本，让存量未批项目的经济可行性大幅提升，显著增强旧改市场的投资吸引力。

“清调供”项目采用双路径规划编制模式。针对“清调供”盘活项目，新规给出两种规划编制选择，项目方可根据自身进度、成本测算自主抉择：① 重新编制规划，全流程适用本次新规，土地移交率、保障房配建均享受松绑政策；② 局部调整已批规划，调整部分按新规执行，未调整部分沿用原规，土地移交率按项目整体统一核算。两类路径均需严格符合《住宅项目规范（GB55038-2025）》。

审批流程实现全链条删繁就简，核心事项集中在规划阶段一揽子解决。新规将土地移交率调整、规划指标优化等关键事项统一纳入城市更新单元规划研究审定，全面取消分散化、碎片化的计划调整程序与一事一议审批环节，大幅减少审批层级与办理时限，有效降低项目全周期时间成本。

多方主体统筹机制。新规直击旧改推进中的两大核心难题：政府层面牵头协调市场主体、债权人、物业权利人，引导各方合理调整预期，参照土地整备、征收补偿标准协商搬迁补偿，化解补偿博弈争议；金融层面鼓励金融机构提供信贷、并购贷款，支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整盘活问题项目，从资金端解决项目的融资梗阻。

本次新规出台不是简单松绑，而是深圳存量开发逻辑的根本性转向！政策坚持分类管理、精准施策，对已批项目严守合规底线、不溯及既往，对未批项目与“清调供”项目大胆优化，彻底告别过去“一刀切”的管控思路，既保护市场主体的合法预期，也给停滞项目打开出路。同时新规坚定回归市场化，取消未批项目保障房配建、灵活核定土地移交率、大幅简化审批流程，把开发企业从过重的公共配套负担中解放出来，让资本算得清账、愿意进场，这是激活存量市场最实在的抓手。

更深层的变化，是政府扛起公共服务主责，把保障房供给、公共配套落地的主体责任收归政府，通过新增建设、存量盘活、多元收购统一保障，既为项目减负，也让公共服务供给更均衡、更可持续。再加上政府出面协调搬迁补偿、金融机构配套信贷与并购支持、资产管理公司参与重整盘活，直击旧改长期存在的补偿博弈、资金梗阻两大痛点。

整体看，深圳城市更新正走向政府统筹更有力、市场机制更顺畅、项目落地更高效的新阶段，也为行业长期稳健发展定下了法治化、市场化的主基调！

本次深圳城市更新新规，是继深规划资源规〔2025〕5号之后的又一重要政策调整，核心围绕“松绑、盘活、提效”展开，为未完成规划审批的项目和“清调供”项目提供了实质性的政策红利，大幅降低了开发成本和流程成本。

从行业层面看，新规将进一步激活深圳城市更新市场的存量潜力，吸引更多社会资本参与，推动一批停滞项目落地；从实操层面看，政策的灵活性和简化性，对项目方的合规操作、政企沟通能力提出了更高要求。

政策的灵活性也对项目方提出了更高要求——后续需密切关注基准土地移交率等细则的出台，提前做好政企沟通、合规布局，精准把握政策红利！当然，从另一个角度来讲，“清调供”政策以及优化纾困措施，并不能完全解决“3180”标准对过去几年传统更新项目经济平衡的影响。项目推进仍需要从巧用政策、规范合理项目管理以及合法合规税筹管理的方面去化解相关的问题。