历史用地确权登记 城市更新纠纷解决
土地问题 我们更懂
前两天，深圳市住房和建设局与市规划和自然资源局联合印发了《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》。这份文件乍一看有点专业，但里面其实藏着不少“干货”，特别是对于很多陷入僵局、推进困难的项目来说，可能是一次“柳暗花明”的转机。
今天，小泉律师抛开那些拗口的官方表述，用最通俗的话，聊聊这份新政到底说了啥，特别是核心关键词——“清调供”，能给咱们项目单位带来哪些实实在在的利好。
NO.01
新政到底想干啥？—— 给项目“松绑”，给市场“信心”
首先，我们要明白政府出台这个政策的初衷。说白了，就是两件事：
跟最新的国家标准《住宅项目规范》对齐。新国标对住宅的交通、教育等配套提出了更高要求，以前的老规划可能不达标了，得改。
帮现有项目“排忧解难”。很多城市更新项目因为各种原因推进慢，甚至停摆，政府希望通过这个政策，给市场一个明确的信号和工具箱，鼓励大家积极行动起来，把“死棋”下活。
而实现这个目标的关键抓手，就是文件里反复出现的——“清调供”。
NO.02
“清调供”到底是什么？—— 不是推倒重来，而是精准“手术”
很多朋友可能对“清调供”这个词还比较陌生。它其实是深圳此前一份文件（深规划资源规〔2025〕5号）里提出的一个创新思路。你可以把它理解为一套针对“问题项目”的组合拳：
简单来说，就是给那些“卡住了”的项目，提供一次“重启”的机会。
而这次的新政，就是给运用“清调供”手段盘活的项目，开出了一系列非常具体的“绿灯”政策。对于咱们项目单位来说，这才是真正的价值所在。
NO.03
新政亮点逐个数：项目单位如何用好“清调供”这张牌？
好了，重点来了。
如果您的项目正好属于“未完成规划审批”或者准备申请“清调供”的范畴，下面这几条，您可得拿小本本记下来。
亮点一：土地移交率可以“商量着办”了！
以前，土地移交率（项目要无偿交给政府做公共设施的那部分土地比例）在规划里卡得非常死，想改一点都难。这导致很多项目因为要移交的土地太多，算不过账来，只能停在那里。
新政明确规定，对于未完成规划审批的项目，在满足交通、教育等配套能力，并且征求了区政府和相关职能部门意见后，可以合理核定土地移交率。 这意味着什么？
小泉律师建议如果您手上的项目正在为土地移交率过高而发愁，这绝对是您跟政府沟通、争取调整的最佳窗口期。 赶紧准备材料，重点论证调整后如何能满足交通、教育等配套，争取获得支持。记住，文件里说了，要“征求辖区政府和相关职能部门意见”，主动沟通是关键！
亮点二：保障房，原则上可以不配建了！
这可能是对项目经济测算影响最大的一条。
过去，很多旧改项目都要硬性配建一定比例的保障性住房，这无疑是增加了开发成本。但新政明确，未完成规划审批的项目，原则上可不配建保障性住房，同时也取消了相应的奖励容积。怎么理解这条？
小泉律师建议 在重新编制规划时，可以优先考虑不配建保障房的方案。 但要注意，文件特别注明“工改保”项目不适用这条，也就是专门用来改保障房的旧工业区项目，还得按老规矩办。另外，政府也会通过其他渠道去统筹保障房，您不用担心城市的总盘子会受影响。
亮点三：“清调供”项目可以“局部调整”，更灵活了！
这个亮点特别实用。如果一个项目体量很大，或者只有一部分区域需要调整，怎么办？新政给出了两种选择：
小泉律师建议 如果您觉得项目整体改起来太麻烦，或者只有个别地块有问题，果断选择“局部调整”，这种方式对项目的冲击最小，审批起来也可能更快。比如，项目里某一栋楼因为要符合新国标需要改下户型，就只调这一块，不影响其他楼栋的建设和销售，实现“以改促建”。
亮点四：政府搭台，金融助力，一起想办法！
除了规划指标上的利好，新政还特别强调了“人”和“钱”的问题。
小泉律师建议 别自己硬扛。 如果项目因为债务或拆迁问题卡住了，要积极寻求区政府帮助，让他们出面协调各方。同时，也要主动和金融机构接触，了解最新的融资支持政策，看看有没有引入“白武士”（金融资产管理公司）的可能。
