深圳湾澐玺南区:这座深圳新晋顶奢住宅,究竟是否值得购买?

2024年12月2日，华润置地携手中海地产组成联合竞买体，在历经295轮激烈竞拍后，以185.12亿元的总成交价成功摘得深圳湾T107-0107宗地。该地块初始起拍价为126.52亿元，最终溢价率达46.3%，成交楼面价为70388元/平方米，不仅创下深圳涉宅用地成交总价新高，更登顶2024年度全国住宅用地单价榜首。

目前，这一备受市场关注的重磅项目已正式定名**华润中海·深圳湾澐玺**，其规划设计、户型面积、上市节奏等关键信息也已陆续对外公布。

外立面 & 实用率双突破

# 【华润中海・深圳湾澐玺】设计解析

【华润中海・深圳湾澐玺】的设计，自始至终贯穿“颠覆传统、破界创新”的核心理念。项目以KPF建筑事务所的原创方案为蓝本，历经多轮深化打磨与细节优化，目前已完成实地小样的搭建与验证工作。在外立面的打造上，项目大胆突破深圳湾豪宅普遍采用的石材材质传统，创新性选用超白双银Low-E全玻璃幕墙——这一材质不仅能在视觉上构建“建筑与海景浑然一体”的通透美学，更可有效阻隔90%以上的紫外线，完美实现了艺术呈现与居住实用功能的双重兼顾。

从此前曝光的设计竞赛阶段示意图（注：非最终实施方案，仅供参考）中能够清晰看出，该项目外立面以简洁锐利的线条为核心设计语言，成功打破了铝板玻璃幕墙在豪宅市场中的同质化困境，为深圳高端住宅的外立面风格探索开辟了全新方向。

198-1050㎡纯大平层

本项目整体由五座塔楼组成，建筑高度控制在150至250米区间内。项目采用错落排布与平面退台相结合的设计手法，最大限度优化了深圳湾的景观视野。各项建筑具体参数如下：

- 公寓塔楼1座：建筑高度250米

- 住宅塔楼4座：高度依次为150米、200米、200米、240米

- 标准层层高为3.3米，建筑总层数约40至70层（底商楼层不计入在内）

【花园小区设计图】

# 深圳湾澐玺项目优劣势解读

## 一、项目优势

1. 项目坐落于深圳湾核心地段，作为后海总部基地内最后一宗兼具住宅属性的“地王”用地，周边汇集80余家世界500强企业华南区域总部，整体产业层级与区域价值突出。

2. 生活配套成熟且高端，坐拥万象城、海岸城、来福士广场三大商圈；步行约800米可达深圳湾文化广场及人才公园，日常休闲与文化生活十分便利。

3. 建筑采用全玻璃幕墙立面，户型实用率超过92%；主力产品均为200平方米以上大平层，能够充分满足高端客群对居住尺度的要求。

4. 项目按照第四代住宅标准规划，配建空中庭院、星空会所、架空层泳池等特色配套，进一步提升整体居住品质与体验感。

## 二、项目不足

1. 项目预计销售均价与总房款均处于较高水平，户型起步面积为200㎡，置业门槛偏高，对普通购房群体而言入手难度较大。

2. 项目容积率为7.59，单层规划8户，居住密度相对偏高，一定程度上可能影响居住舒适度；同时低楼层单位的采光与景观效果也会受到限制。

3. 项目中低楼层单位东侧紧邻阿里中心、中建科工大厦，建筑遮挡较为明显，景观视野会受到不同程度的影响。

## 三、综合总结

任何楼盘都存在自身优势与局限，购房者因需求、偏好不同，对项目的评判也会有所区别。建议有意向的客户实地探访，直观感受项目的真实情况。

深圳湾澐玺面市，既是“地王”地块价值的落地呈现，也标志着深圳顶豪市场迎来新一轮升级。项目由KPF操刀设计，拥有极具辨识度的外立面，起步户型达209㎡的纯大平层产品，搭配150米以上无遮挡海景资源，再加上华润与中海双央企的品牌保障，能够精准匹配高端置业人群对稀缺性、专属感与实用性的核心诉求。