这两天陪客户看宝中新盘「保利瑧誉府」和「中铁阅臻府」，路过旁边的安居房「瑞璟湾居」时，客户猛然来了一句，这个房子看上去也还行啊？！
「瑞璟湾居」是2024年9月开盘即售罄的安居房，均价4.5万，十年后入市买卖时需补偿20%的差价。
平时跟大家聊深圳的商品房更多，刚好春节假期我抽时间复盘了2025年深圳保障房市场的相关数据，包括人才房、安居房、公租房、保租房这几大类，今天就做个年度总结，顺便也跟大家聊聊深圳保障房到底值不值得买，感兴趣可以来一波点赞、在看和转发。
先上结论：深圳的保障房，早就从有没有的问题，变成了好不好的问题。
房子是不少，但真正值得下手的，真没几个。
先说说人才房，价格一过4.5万，基本就没人愿意买单了。
2025年深圳一共推出7534套可售人才房，整体去化率39.14%。
去掉几个100%去化率的小体量热门盘，像「新城华苑」、「安居鸿栖台」、「安居景贤阁」、「天萃世纪雅园」这些，大部分人才房真实去化也就30%左右。
三分之二都卖不掉，原因其实很简单：价格。
只要单价超过4.5万，就算地段在前海、宝中这样的核心区，大家照样不买账。
算一算总价就发现，跟商品房差不了太多，何必再买一个有各种限制的房子呢？
能买商品房，何必勉强人才房？
卖得好的人才房，无非两种：
要么地段无敌，比如福田莲花的「安居景贤阁」；
要么价格足够低，比如沙井「新城华苑」、大运「深铁阅云境」、松岗「深铁璟城」，明显比周边二手房便宜。
再看安居房，情况要严峻得多，几乎可以用翻车来形容。
2025年深圳差不多推了3.5万套安居房，最后只卖出1346套，去化率才3.87%。
卖得好的，都是只有几套的极小项目。
而那些远郊大盘，认购率低到了0.3%、0.5%。
关键是，房价还特别低，大鹏1.49万，坪山、龙岗宝龙1.7-1.8万。
便宜成这样都没人买，这已经不是钱的问题了。
通勤太远、配套跟不上、限制太多（十年内不能流通），随便哪一条都是被嫌弃的理由。
哪怕是安居房，现在的深圳人也不愿意将就，达不到要求，就是不买单。
公租房更现实，排队5年都不一定排得到。
2025年，深圳加大了公租房供应量，一共配租16120套，比2024年多出60%。
可就算这样，深圳的公租房轮候库还有8.3万人。
按现在的速度，至少还得排5年。
更麻烦的不是排队久，而是位置完全不匹配。
2025年的公租房，绝大多数都在龙华、龙岗、宝安、光明、坪山等地，南山福田这种核心产业区，只占5%。
要么每天花几个小时通勤，住得挤、配套差，还要被家庭财产界定规则卡着；
要么干脆放弃排队。
这也是为什么深圳的公租房轮候库一直在减少，2023年近48万户，2025年底只剩41万户，两年少了7万户。
这些人要么排到了，要么转去保租房，还有一部分，直接上车了商品房。
保租房看着香，其实也分三六九等。
6折保租房，2025年深圳供应了16190套，配租率99.2%，但认租比也就1:7.4。
南山、龙华这些地方，能达到1:15、1:35；
但光明、坪山、大鹏，也就1:5到1:8，差距非常明显。
看完这几类保障房，你会发现：
深圳缺的不是房子，而是需求错配。
首当其冲的，是价格错配。
表面上看，保障房比商品房便宜。
实际上一算总价，已经摸到了商品房区间。
能买得起商品房的人，自然看不上保障房的各种限制。
然后是位置错配。
大部分人都在关内上班，保障房却大量盖在远郊，每天通勤成本太高。
还有产品错配。保障房以两房为主，少量三房也只有一卫。
碰上家里有老有小的，根本住不下。
所以荣杏老师劝各位还在等保障房的深圳人，别把最宝贵的时间，耗在遥遥无期的等待里。
你先问问自己：
现在处在哪个人生阶段？
上班地点在哪里？
能接受多远的通勤距离？
是想省钱，还是想真正上车深圳？
方向是一样的，但适合每个人的路，完全不一样。
如果你正在纠结深圳的保障房，或者在保障房和商品房之间摇摆不定，
可以把你的预算、上班地点、家庭情况跟我说说，帮你梳理一条更适合你的置业路线。
别把最好的年纪，浪费在错误的等待上。
