如果你今年上半年必须在深圳把房子落实到位，尤其是为了小孩上学、婚房、结束多年漂泊正式安家深圳等这种，带着时间节点的需求去买房，那节奏一定要自己掌握好。
关于树立“好房子”的判断标准
在看房节奏上，很多人看房越看越乱，甚至一不小心晕乎乎就买了自己后悔的房子。
为什么会越看越乱？其实是没有做对或者说做好“跨区、跨楼盘”的比对，标准模糊。
很多人一开始就想“我要一个三房南北通透、带好学校、总价还要低”，听上去很清晰，什么是好房子，对你来说其实是模糊的。
因为你没真正对比过板块和产品之间的差异，比方说同样五六百万，你不知道在南山、福田、宝安、龙华，能买到什么品质的房子，它们之间的差距有多大。
只有走进不同片区不同小区，看真实的街景，真实的小区界面以及生活状态，房子的户型、楼层采光、你才会慢慢明白，自己到底更在意面积，还是更在意学位，还是更在意通勤甚至其他。
换句话说，你没有在预算范围内，甚至在超出预算之外一点点的范围里，找到最好的楼盘，普通的楼盘，差楼盘之间的差别，并梳理出好房子的标准是什么。
没有标准的情况下，你当然真的会越看越乱。
所谓的“好房子”，不是坐在家里想出来的，是你看过、对比过之后自己筛出来的。
好房子衡量的标准就是，你能够快速区分出“上、中、下”马的楼盘，甚至是户型，或者有人能快速帮你总结出来后，你认可的也行。
（老道实地拍摄图片）
关于买房需求，去伪求真，做好减法
建立了“好房子”的标准之后，接下来就要做一件很关键的事，那就是给需求组合，做有效减法。把那些“最好都有”的条件，一条一条往下砍掉。
毕竟，预算就这么多，不可能样样占全。三房、地铁口、名校、总价低、楼龄新，这种组合放在一起，多半只存在于想象里。
总之就是，一个城市，一个区，甚至一个板块里面，地段、楼盘品质与房价三者之间的关系，一般存在“不可能三角”：
好地段，好品质的房子，房价就比较贵；
好地段，差品质的房子，房价就比较便宜；
好品质，好价格，地段一般比较差。
房价低，好品质，好地段，一般情况下，是不太可能兼顾的。
如果一个房子同时地段好、产品好、价格还低，大概率要么信息不对称，要么有你没看到的问题。
所以，给需求做减法做得越果断，决策就越清晰。到最后，你会发现自己真正不能妥协的，其实也就两三条。抓住这几条，其它的接受现实，买房这件事反而没那么纠结了。
（老道实地拍摄图片）
关于价格判断
做完有效减法筛出来的板块和楼盘以及户型之后，就只剩下价格了。
不管是新房还是二手房，把近一年或半年内同档次新房、二手房真实成交拉出来比对。
看看高低点在哪，成交集中在哪个区间，再去判断一个“自己能接受、对方也可能松口”的价格。
不要抱所谓的“捡漏心态”去买房，捡漏很难捡到适合自己的房子，正常情况下大概率也轮不到你，而且非常容易捡了芝麻丢了西瓜。买到合适的房子，比砍下那几万块钱更重要。
关于房子的保值潜力与流通性
现在和几年前不同。
以前行情比价容易普涨往上走，买早总比买晚的占便宜，即便买错了持有个几年也完全很可能被市场抬上去。
但是现在及未来，行情分化的会比较明显，现在如果选错，成本是实打实的，翻身难度较大甚至没有机会翻身了。
所以很多人就会很纠结：买新房还是买二手房？买大一点还是小一点？自住优先还是学位优先？总价压低还是一步到位？
聊着聊着，最后都会回到一个问题——现在入手房子保不保值，以后好不好卖。
毕竟，在深圳贷款300甚至400万及以上买房，也很正常，哪怕利率3%左右，每个月至少一万两千多的月供，其中利息占了差不多60%。
房子如果不涨，你等于一直在为时间买单。
所以，踩对时机和节奏更关键，其次才是选对产品。这点逃不开的。
挑对买房时机，事关入手成本和保值潜力；挑对产品，事关房子的流动性。问题可大可小。
有机会咱们可以就“时机的判断”和“流通性”的判断框架和标准，当面相互交流经验。
关于买房建议
如果你是纯刚需，第一套房或者为了孩子上学，那重点是“先解决问题”，在预算内找流通性相对好的产品，别把舒适度拉到极限。
能上车、别踩坑或踩浅坑，或者这个坑以后可以填上，比追求完美更现实。
如果你不急，手上已有房子，那节奏可以慢一点，多关注价格区间，等合适时点再出手。
中介也好，顾问也好，真正的价值在于把真实成交、优缺点摊开讲清楚，然后帮你匹配，而不是催你下定。买错一次，代价很高，谁都承担不起。
房子终究是为生活或者说为你的预期服务的。该买的时候别拖，该谨慎的时候别冲动。
多走几步路，多看几套房，你心里的答案会比任何人告诉你的都清晰。希望每个人买房，都能买得踏实。
