去年十月，我和老婆商量，是否要把深圳的房子卖掉。这一想法的源头，还得从我们购置这套房产说起。
我家老大在 2014 年出生，到了 2017 年，已然三岁，孩子上学的问题提上了日程。那时，我在南京工作，不过户口落在深圳，孩子的户口也随我落在了深圳。由于我在南京没有房产，孩子未来在南京读书就可能面临困扰，所以，提前为孩子的求学之路进行规划，购置学区房就成了绕不开的话题。
2017 年，我让老婆去深圳看房。2011 年，我在松山湖买房时，被所谓的“科技新城”概念所迷惑，买了一套期房。那房子既不好出租，也不好售卖，这段惨痛的经历让我深刻领悟了李嘉诚所说的“买房就是地段，地段，地段”的真谛。2011 年，我在深圳南山上班，当时手头的首付足够在南山买一套 60 多平的二手小两房，原本打算买来自住，但那小两房怎么看都显得局促，住着憋屈。
一个周末，我鬼使神差地去了东莞松山湖，看了万科的新盘，最终买了一套 96 平的新房。然而，买房之后，国家开始调控房价，一直到 2016 年，我不得不割肉卖房。那房子出租困难，出售也无人问津。有了这次教训，我叮嘱老婆，低于八万一平的房子都不要看，就怕她被中介忽悠到深圳的郊区，买了所谓的“好房子”，重蹈我的覆辙。
老婆开始看房，一连看了好几天。尽管按照我的要求，只看八万以上的房子，但她怎么看都不满意，总觉得户型和小区环境不太合心意。我便和她解释，买房最重要的是好租好卖，好租好卖意味着资产的保值率高，抗风险能力强。这可是我买松山湖那套房子换来的教训。郊区的房子，乍一看小区环境优美，户型也不错，但房市下跌时，它比核心地段的房子跌得更快，而且还不好出租。房子是我们一生中极为重要的资产决策，应该从投资的角度去考量，而非仅仅将其视为消费行为。同样是价值一千万的房子，以投资视角和消费视角去选择，十几二十年后，家庭资产净值可能会相差几百上千万。过去三十年，普通中国家庭在买房时间、城市层级和地段选择上的差异，造就了巨大的家庭财富增值差距，这便是最好的例证。
我跟老婆打比方，如果花一百万买辆车，十年后报废，当作消费，我还能接受。但要是花一千万买套房子，只为了享受，十年后少增值几百上千万，以我们当时的资产状况来看，这实在是太奢侈了。所以，我们这套房应以保值增值为主要目标，而学区房恰恰是保值的关键要素。老婆听取了我的建议，很快将目光锁定在了南山海岸城附近的一套房子上。
巧的是，我的一位好朋友就住在我们打算购买的那栋楼里。我向他打听了学区等相关情况，了解之后，发现基本符合我的预期，于是我们很快就下了定金。
为了日后买卖方便，这套房子登记在了老婆一个人的名下。由于老婆是家庭主妇，办理银行贷款时需要我为她做担保。因此，从看房到买房的过程，我都未曾亲眼见过房子，直到最后去房地产公司签了个字。
签完字，我们在回家的路上，路过了所买房子的小区。老婆提议：“都来了，你不如上去看看咱们家的房子。”我思索片刻，便和她上了楼。至今，那一幕仍历历在目。电梯间昏暗无光，没有一扇窗户。深圳的房子大多户型不佳，常见的两梯四户格局，电梯间往往都没有窗户。进门之后，我看了看房间格局，是一厅三房的设计，但最小的那个房间小得只能放下一张一米二的小床。那一刻，我心里直犯嘀咕：“我花了一千多万，就买了这么个破房子！”心里满是不甘。
房子买下后，老婆负责打理出租事宜。这套房子地段极佳，旁边就是深圳最大的商业中心——海岸城，背靠南山科技园，这里是众多高新企业的聚集地，也是被美国科技制裁的集中地。小区建成于 2010 年左右，入住率达到了百分百。所以，老婆基本上上午把房源挂出去，下午就能租出去，很少有房客因为衔接问题，要求宽限几天再开始算房租。即便中间出现过房客因个人经济问题无法续租的情况，也能很快无缝衔接，再次租出去。这与我在松山湖买的那套房子租不出去的窘境形成了鲜明的对比，让人感慨万千。
后来，孩子凭借南京的人才引入政策，顺利解决了读书问题，深圳那套学区房的学区也就闲置了下来。期间，有朋友问我能不能借学区用一下，老婆不同意，此事也就作罢。此后多年，这套房子成了我们唯一的房产。
2019 年，深圳的房价迎来了一波上涨狂潮，这套房子最高涨幅超过了百分之三十。2019 年之前，由于深圳实行全国最严格的限购政策，南京的房价上涨明显，老婆对此颇有怨言，觉得我第一套房决策失误，第二套房也买得不尽如人意。我当时安慰她，深圳是中国经济最具活力的城市，从长远来看，深圳的房价肯定会超过南京，只是时间问题。后来，深圳的房价一路攀升，老婆也渐渐相信了我的判断。
时光飞逝，转眼间到了 2024 年。自 2021 年起，全国的房价持续下行，尽管深圳的房价跌幅相对较小，但也未能避免下跌的趋势。2024 年，我开始思索：房价不可能一直下跌，那么最终的止跌点在哪里？支撑房价稳定的核心驱动力又是什么？
在中国，房地产市场并非一个完全自由的市场。在自由市场中，供给端和需求端的准入与退出相对自由，而房地产市场却存在诸多限制。
从供给端来看，真正的准入并非房地产公司的准入，而是用地规划。从某种意义上说，房地产公司更像是一个外包的代工加销售公司。再看需求端，以住宅为例，住宅市场存在诸多调控限制，主要包括购房资格（如户口、社保等）和购房能力（主要是贷款政策）。这些限制在一定程度上扭曲了市场需求，但在房价下行阶段，这些限制基本处于放开状态。因此，需求端的管控主要在房价上升期发挥作用，通过抑制部分购买力来调控房价上涨速度，但这也导致市场价格信号严重失真。而在当前的下行阶段，随着市场限制的解除，市场价格信号将回归到真实的均衡点，此时运用自由市场的均衡理论进行分析便具有了可行性。
市场价格由供给和需求共同决定，需求无法单独反映市场价格走势，因此我们不得不探讨供给端的问题。供给端的核心在于土地拍卖，一块地能否成功拍出以及拍出的价格，取决于买家对未来建成房屋后的盈利预期。在房价上升期，土地出让方可以通过有计划地控制土地供给，制造需求端的紧缺局面，从而提升新房的价格预期，进而提高土地溢价。然而，在房价下行期，需求疲软，新房的价格锚点被存量二手房和存量新房所锁定，通过控制供给提升溢价的手段已然失效，此时就会出现土地流拍现象。土地流拍本质上是市场给出的信号，表明价格过高导致无套利空间。供给端调控能力的失效使得市场的供给和需求回归到自由市场状态，一旦进入类自由市场，我们就可以运用均衡理论来分析房价最终的落脚点，即市场的均衡点。
房价是一个均值，它是基于房产市场真实成交价形成的客观数据。每一次成交都代表着一次个体的真实购买决策，即买家认为购买该房产是值得的。那么，这个“值”究竟由什么决定？理解这一点，有助于我们把握支撑成交价格的核心驱动力，也就是支撑房价的基础。
回顾我过往的两次买房经历，发现有两个核心因素驱动着我的购房决策。第一次买房，我主要考虑的是居住舒适度。2011 年，我结婚成家，渴望拥有一个温馨的家，老婆孩子热炕头成了我对生活的美好憧憬。当时，我在深圳南山上班，原本有机会在南山买套房子，但觉得那里的房子居住体验不佳。恰好此时，公司有去松山湖拿地建新工业园的计划，我便动了在松山湖买房的念头。想着以后能在新工业园上班，那该多惬意啊！然而，现实却给了我沉重的一击。后来，公司并未在松山湖拿地，尽管老板曾有过意向，万科售楼处的沙盘上也展示过我们公司未来的园区，但这终究只是开发商的销售噱头。即便老板真的拿了地，我也无法入住，因为一年后我就离开了公司，前往北京发展。这让我深刻认识到，在私营企业工作，行业和职业充满变数，想要长期定居一套房子并非易事。就拿我自己来说，2006 年毕业之后，工作地点不断变迁，先后在浙江、东莞、深圳、北京、南京等地工作，稳定居住简直是一种奢望。这次买房的经历，让我损失了几百万。
第二次买房同样是为了自住，也是为了给老大准备学位。但这次，我在决策时加入了投资的考量。除了学位，我充分考虑了房子作为资产的好租好卖属性。事实证明，这个决策是明智的。后来，房子出租省心，在当前房价下跌的情况下，出售时也避免了资产大幅缩水的风险。
由此可见，在购房决策中，有两个核心驱动力影响着我们是否买入房产。一是消费需求，即居住需求；二是投资需求，即保值增值需求。在房价上行阶段，如果家庭只有一套房，很难明确哪种驱动力占据主导。但如果拥有多套房产，那么投资需求显然更为突出。从这个角度来看，以只有一套房的家庭占比高于某个值来定义房地产市场是以消费为主还是以投资为主，或许是一个有效的方法。
在房价下行阶段，拥有多套房产的人需要考虑是否继续持有，而只有一套房的人则更多地是基于消费需求。因为市场下行意味着买入房产后资产价格可能下跌，投资风险增大。从财务机会成本的角度来看，即便银行利率低于 1%，将钱存入银行也比买房更为划算。因此，市场在这个阶段基本转变为消费驱动型市场，我们可以从房子消费的核心逻辑来分析市场价格的关键出价逻辑。
我决定卖掉深圳的房子，主要基于两个核心原因。一是我长期看空房地产市场，所以选择在这个节点割肉止损。二是从资产配置的角度考虑，持有该房产的租售比过低，明显低于银行利率。相比之下，像茅台股票这样的资产，年化收益率能维持在 4%左右，而深圳的房产即使下跌了三四成，租售比仍低于 1%，而且还未考虑房屋折旧带来的资产损失。所以，从资产配置的角度来看，深圳的房产并非优质资产。我和老婆商量，建议考虑购买我们在南京目前租住的房子，因为这套房子的租售比已经超过了 1.5%，比把钱存入银行更划算。同样一笔资金，用来抵租金显然比存入银行更具性价比，而且还能提升居住品质，毕竟自己的房子可以按照自己的意愿进行装修和布置，住得更加舒适。这也是很多人选择买房而非租房的核心原因。
然而，并非所有人都一定要买一套自己的房子居住。在房价上行阶段，很难判断自住和租房哪种投资方式更优，因为房价上涨和贷款杠杆带来的收益往往会掩盖自住和租房的差异。例如，一套价值五百万的房子，每月租金六千，年化收益率约为 1.5%。在这种情况下，如果没有年化收益率超过 1.5%太多的安全投资途径，买房或许是一个不错的选择。毕竟，拥有自己的房子无需频繁搬家，还可以投入精力和资金进行装修，让居住环境更加舒适。
那么，为了居住舒适，我们愿意多花多少钱呢？我们可以通过同一栋楼不同楼层和朝向的房价差异来粗略估算。因为同一栋楼的社区、交通、学区等外部价值是相同的，影响价格的主要因素就是不同楼层和朝向带来的居住舒适度。同样的逻辑也适用于租金，通过分析同一栋楼不同楼层和朝向的租金差异，我们可以计算出居住舒适度的社会公允价值系数。根据以往的租房经验，这个系数应该在 10%以内。也就是说，普通人平均愿意为了自住多支付 10%的资金成本。当租金年化收益率为 1.5%时，我们自己买房的年化收益率在 1.3% - 1.4%左右，可能就会选择购买。
由此可见，在房价下行阶段，由于没有资产增值预期，从纯消费的角度来看，房子的建议价格将与租金密切相关。消费者会在租房和买房之间进行权衡。当租房比买房划算时，消费者会倾向于租房；而当买房的综合收益与租房相差不大时，消费者会更倾向于买房。随着买房需求的增加，房价会上升，当房价上升到一定程度，买房自住的综合收益与租房相比不再划算时，市场又会形成新的均衡。因此，租金是支撑房价最终托底的驱动力。
那么，租金的价格又是如何形成的呢？租房是一种自由市场的消费行为，主要客户是像我这样在工作所在地没有房产的外来打工者。在租房决策中，我们主要考虑两个因素：面积和通勤成本。
面积是影响居住舒适度的关键因素。我们可以通过分析同一地段租金与面积的相关性来验证这一点，这也符合我们在租房时的直觉判断。酒店的定价逻辑也是如此，房间面积越大，价格越高。对于小区房子来说，面积是影响租金的重要因素；而对于景区房子，窗外的景观也是一个重要因素，此时租金与面积和窗外风景密切相关。
通勤成本是另一个核心要素。我在北京工作时，深刻体会到了北京打工人被高昂的通勤成本所困扰。每天上下班花费两三个小时在路上是常有的事，在公司辛苦工作一天后，再挤上两三个小时的地铁或公交回家，整个人的精气神都被消耗殆尽。虽然没有人喜欢挤地铁，但在有限的租房预算下，我们不得不做出权衡，要么忍受狭小的居住空间，要么承受漫长的通勤路程。
每个人都会为各项消费分配一定的预算，衣食住行等必要生活支出和娱乐社交等非必要生活支出都有一个心理账户。在必要生活支出中，租房和食物消费具有相似的性质，它们既是必要的，又具有一定的弹性，而且在个人收入中所占的比例通常较高。在低收入群体中，租房支出与食物支出的比例较为接近；而在高收入群体中，房子支出占比会逐渐超过食物支出。这就如同学生时代，我们可能会选择几十块钱的青旅住宿，但每天的吃饭费用可能会达到一百多元；而当经济条件改善后，我们可能会选择七八百元的酒店，但每天的吃饭费用变化不大。整个社会在租房上的支出受到类似于恩格尔系数的规律支配，因此，大家的税后收入是支撑整体房价的基础。
当大家的税后收入增加时，会有更多的资金用于提升居住幸福感，此时有租房和买房两种选择。在房价下行阶段，由于没有房子资产增值的驱动因素，买房和租房会形成一种相对稳定的均衡关系。如果买房的资金成本与租金相近，人们会倾向于买房，这将推动房价上升，直到买房不再具有明显的优势，从而形成新的均衡。如果大家的整体税后收入上升，无论是租房还是买房的价格都会相应提高。此时，人们可能会利用杠杆进行套利，导致租售比偏低。而当收入增长长期停滞，房价开始回落时，套利的驱动力消失，房子将回归到消费逻辑，租售比会在某个点稳定下来。
那么，这个稳定点究竟在哪里呢？这取决于每个国家和地区的主要社会理财途径。如果一个地方经济发达，资本市场完善，人们通过购买股票指数基金可以获得不错的回报，那么资金是投入房地产出租还是购买指数基金就会达到一种均衡状态。如果一个地方主要的理财方式是储蓄，那么长期国债可能是人们的投资选择之一，此时买房出租和购买国债之间也会形成一种均衡关系。
然而，这只是一般情况。如果资金可以全球流通，全球最好的投资标的将导致全球资产重新定价。因此，很多地方会对资金流动进行限制，以保护本地资产价格的稳定。由于在中国，能够合法进行全球资产配置的人较少，所以我们的租金回报率主要会在长期国债和租金回报之间形成均衡。当然，这种均衡可能会受到政策变化的影响，例如房产税的出台。
写到这里，我觉得自己不应该购买南京现在租住的房子。虽然这套房子的租售比达到了 1.5%，但我更愿意将资金投入到茅台股票中，等待稳定的分红收益。茅台股票的分红年化收益率稳定在 4%左右，为了自住舒适而多付出一倍的机会成本，我认为并不值得。特别是考虑到这多付出的 2 个多百分点的成本，如果用于其他投资，可能会有更好的回报。因此，我更倾向于将资金投入到茅台股票中，以获取更高的收益。
