大家好，我是不做卖房服务的橙子。
一个已经帮400+位粉丝在广州安家，解决各种买房贷款难题的朋友。
我们只服务买房的小伙伴，百分百站在买房小伙伴的立场。
希望和大家建立长期关系，并且都能住上更大更好的房子。
最近广州的商业物业放宽了贷款比例，从过去首付比例至少需要5成，降低到了3成。
除了首付比例下降，广州的商业物业利率也随着LPR的下调而下调，目前的主流利率在4.1%，基准利率LPR+60BP。
是的，在按揭贷款已经3.0%的情况下，我们的商业物业贷款利率依然还要4%以上，而在过去，这个利率长期维持在5%以上。
当然，随着首付比例的下降，咨询我们要不要考虑商业物业的小伙伴多了起来，特别是公寓和商铺这两个类别的物业。
我的回复都很直接了当，就是不推荐。
为什么会有这么坚定的回复，根本原因还是在于我们深知商铺的购买门槛之高，以及看到了大部分商铺的未来。
我们今天就来聊一聊，为什么广州的商铺会越来越难卖。
小伙伴们如果有关于买房的需求梳理，选筹，贷款方面的任何问题，都可以扫描下面的二维码，添加我的个人微信，或者扫码进群交流。
群里我们会不定时的分享楼市的最新信息以及笋盘，包括小伙伴如果有买房的问题，也可以在群里直接提问，有时候我比较忙可能会遗漏问题，群里也有很专业的小伙伴，大家可以一起讨论。
我理解很多小伙伴对于商铺的兴趣，都来自于商铺带来的租金回报。
很多年前，在我们的长辈眼中，一铺养三代不仅仅是一句广为流传的投资俗语，更像是一个关于家庭安稳的郑重承诺。
那时候大家都觉得，只要手里有点闲钱，买下一间地段不错的商铺，就等于给家里买下了一份能抵御岁月漫长的终身保险，足以护佑子孙后代。
在不少家庭看来，一间拥有红本的商铺，甚至是孩子们步入婚姻时最踏实的底气。
这种为了家人长远打算的朴素愿望，不仅美好，也值得我们尊重。
但作时代的风向，早已悄然改变。
今天为什么我要专门把商铺拿出来讲，就是因为商铺投资是所有物业类别中，买入的难度最大，对专业要求最高的。
虽然看上去商铺的总价没有住宅那么高，但是商铺要求购入者对商业发展的逻辑，城市规划，人口引流的动线都要明明白白，对商业业态发展预判的前瞻性要时刻保持。
如果说买住宅对专业程度的要求是本科生，买写字楼的专业程度要求是研究生，那买入商铺的难度就是博士生了。
在广州买住宅，每个人的需求千差万别，住宅虽然有金融属性，但更多的还是自住和消费属性，只要搞清楚自己的需求，别买贵，别上太猛的杠杆，就没有太大的风险。
但商铺，目的就是为了投资挣钱，如果挣不到钱，前面就是刀山火海。
如今的商铺已经从一铺养三代，变成了三代供一铺，其中最大的原因在于产业结构的变化。
移动互联网时代，年轻人的消费习惯已经被手机屏幕重塑。
在一个繁华的社区里，最赚钱的可能不是临街那间高租金的旺铺，而是藏在楼上公寓里的美甲店、私人影院或者剧本杀店。
依托美团、大众点评等平台的精准流量，这些开在楼上的小店既私密、安静，租金成本又远低于一楼底商，对传统商铺形成了极大的降维打击。
这种线上的分流，让传统商铺的租金承受着巨大的压力。
在十几年前，一套商铺可能12年就能回本，年租金回报率能达到8%左右。
但由于流量被瓜分，这几年的真实数据一路下滑，如今大部分商铺的回报率普遍在2%-5%之间，资金一旦沉淀进去，可能需要二十多年才能回本。
除了看得到的租金下滑，商铺投资还藏着一个极易被忽略的吞金黑洞，交易税费。
二手商铺的交易税费计算极其复杂，通常来说，交易一次可能就要付出总房价20%～30%的高昂税费。
这意味着，你在漫长岁月里守候来的那点物业增值，很可能在交易的瞬间被税费侵蚀殆尽。
再加上商铺并非刚需，银行的信贷门槛极高，一旦市场遇冷，资产就极难变现，容易彻底砸在手里。
我们都知道，真正优质的地段，开发商往往会选择自己持有，留给市场捡漏的机会极少。
而市面上流通的商铺，开发商在定价时往往已经算得明明白白。
比如一个地段目前值6万，他们预期三年后能涨到8万，那么今天的售价大概率就是按照8万来卖给你。
这种透支未来的玩法，让接盘的投资者几乎没有了喘息的余地。
前几年媒体的一项深度调查显示，目前国内二三线城市的商业地产库存量大得惊人，某些三四线城市的商铺，甚至因为租不出去而无奈沦为了仓库。
所以，站在买房人的视角，我们在入场前必须要有一个清醒的认知，商铺投资的容错率，远比我们想象的要低。
我相信一定会有小伙伴反驳我，说他见到有人买了商铺，这几年依然赚了不少钱。
但我相信能做到这一点的小伙伴，绝对不是只靠运气，和拿着钱上去就是干的莽撞。而是靠极其专业的眼光，大量精细的准备，以及对地段商业发展深刻的认知。
既然已经聊到这里，我们也就简单聊一聊，在商铺这么复杂的运行逻辑中，有哪些相对靠谱的指标。
商铺一般分成住宅底层商铺，商业综合体商铺等等形式，但万变不离其宗，核心都是流量的生意。
但流量也并非看到有人经过，就是流量，一个商铺真正有价值的地方，一定是到店的有效人流量。
很多人买铺子，喜欢看马路宽不宽、门口车流大不大。
但这其实是一个误区。高速公路车流大，但对你的商铺毫无意义。真正有价值的人流，是那些能顺利停下车、并自然而然走进你店里消费的人。
这也是为什么我们经常说，琶洲会展中心和广州南站的商业必然发展不起来，就是因为这些区域看起来人流量巨大，但其实都是流动人口，没有办法停下来消费，产生商业价值。
基于这个核心逻辑，结合当下的市场环境，我们说说有哪些相对靠谱的商铺形态。
第一种是高入住率、强消费力社区的底商。
这些商铺紧邻成熟的大型社区，居民的日常消费频次比较高，这是他们的护城河。这类商铺的业态很清晰，母婴店、宠物店、连锁生鲜、药店以及大众餐饮。
但是这些商铺这几年也受到朴朴，盒马，山姆小时达这些线上配送的竞争，生意也大不如前。
第二种是核心商务区写字楼下的底商。
写字楼是一个人口高度密集的载体。这里的白领们购买力强，但时间紧迫，消费频次极高且非常集中。
在这里，连锁快餐、品牌咖啡、24小时便利店往往是这里比较常见的业态。但说实话，这里一些优质的铺位，物业方也知道是现金奶牛，所以有不少都是自持的。
第三种是新兴商业街的临街铺。
但这种类型的商铺非常考验眼光，风险也很大。
判断一条商业街有没有潜力，除了看周边有没有常住人口支撑，也要看这条件的长期的商业运营。
我们一般看一个区域是不是有热度，有人气，都会打开地图看一眼热力图，还是很直观的。
当然，除了看地段和人群，商铺本身的条件要求也很高。比如空间最好能自由分割、门面要够宽敞、门前不能有台阶或者隔离栏等等。
但即便是上面三类商铺，也不是说可以保证百分百稳定收益的。
商铺这个东西的租金收益，波动非常大，不可控因素很多。
同样一个区位的商铺，地铁出口距离10米，距离50米，租金回报可能差5倍。或者门口一个花坛的设置，一个路口的改道，都可能直接影响商铺的出租。
如果大家有时间，可以去时尚天河看看，过去大量卖服装的商铺都关门退租了。要知道，这里是广州最旺的商圈，三号线体育西大量的客流都会被直接导入这些地下商场。
即使是市中心的商铺，也都很难避免衰落和关门。
整个地下购物中心的运营方，没有紧跟时代及时调整经营方向，这是个专业的商业运营问题，我们不多讨论。
但这并不是商铺关门最大的主因，主因在于多年前，购物中心把商铺分割，卖给上百个小业主，并承诺包租多少年和每年的保底收益。
结果租约到期之后，想降低收益，但业主不同意，导致谈判破裂，商铺也就陆续停业。
这无疑是三输的局面，各自都觉得委屈，问题是找不到解决方案。
这样的情况，在商铺投资领域很常见。
因为这就是很多商铺当年用来吸引投资者的蜜糖。
所以那些天花乱坠的宣传和承诺的高回报，背后往往潜藏着巨大的不确定性。
一旦过了两三年的蜜月期，如果商业运营没有起色，大牌商家撤场，最后留下收拾烂摊子的，往往还是那些毫无防备、只想赚点养老钱的普通购房人。
天上永远不会掉馅饼，我们在商业世界里的每一步，都要走得踏实。
如果小伙伴们还是有一些自己的焦虑，对于自己的需求，还有一些疑问，都可以加我微信，我们详细聊聊。
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