《汇邦名都花园》（宝安石岩）（二手房）
• 产品类型：33㎡单房（精装修）
·价格：55万（总价）
• 优势：
◦ 月租2000、收租回报率4%
◦ 小门槛上车，地铁25号线石龙站
◦ 生活配套齐全，自住出租均可
• 短板：
◦ 地铁通车需要2年，当前需要公交车接驳地铁
为什么值得关注？
配套齐全、收租回报率跟流通性较高。适合囊中羞涩的刚需年轻人，以及考虑稳定投资小门槛的投资客群。
本周数据与历史同期对比
新房成交对比：
• 2026年1月第三周：334套
• 2026年1月第四周：378套
• 环比增长：约13%
二手房成交对比：
• 2026年1月第三周：1347套
• 2026年1月第三周：1712套
• 环比增长：约27%
这说明什么？深圳楼市正在经历"冷热分化"：新房市场明显降温，但二手房市场反而更加活跃。
短期预测（未来1-3周）
新房市场：
• 成交量将继续维持低位，预计每周400-500套
• 春节前开发商会加大促销力度，可能出现一波优惠潮
• 核心区优质项目依然热销，外围区域冷清
二手房市场：
• 成交量将保持稳定，预计每周1200-1500套
• "翘尾行情"有望延续到春节前
• 业主议价空间可能进一步扩大
政策面：
• 预计不会有大的政策调整，现有政策将保持稳定
• 不排除有细微优化（如首付比例、税费减免）
刚需购房者：现在上车对不对？
答案：如果是自住，现在是比较好的时机。
理由：
1. 利率历史低位：首套房利率3.05%，是近年来新低
2. 公积金政策优惠：个人最高126万、家庭最高231万
3. 选择空间大：二手房挂牌量充足，可以慢慢挑
4. 议价空间足：全市平均议价率8.18%，砍价更容易
推荐策略：
• 预算300万以下：优先看龙岗、坪山、大鹏的小户型
• 预算300-500万：可以关注光明、龙华、宝安部分片区
• 预算500万以上：可以考虑南山、福田的二手房
避坑指南：
• 尽量避开远郊、无地铁的项目、未来流通性差
• 避开没有学位的老破小（除非你不需要学位）
改善型购房者：如何顺利完成置换？
核心策略：先卖后买，利用政策红利
第一步：评估现有资产
• 了解自己房子的市场价值
• 估算卖房能拿到的实际到手金额（扣除税费）
• 确定自己能承受的新房总价
第二步：利用政策红利
• 换房退个税：最多能省5-10万
• 增值税减免：不满2年从5%降到3%，省10万+
• 二套房利率：和首套同价3.05%，省利息
第三步：选房标准
• 优先选核心区（南山、福田）的优质次新房
• 学区房、品质小区优先，抗跌性强
• 考虑一步到位，减少未来再次置换的成本
投资型购房者：还有机会吗？
说实话，现在不是投资的好时机。
但如果你非要做，建议遵循以下原则：
1. 只投核心区
• 南山、福田、宝中
• 优质学区房
• 品质小区、次新房
2. 避开这些坑
• 远郊、文旅地产（流动性极差）
• 写字楼（去化周期超30个月）
• 老破小（除非有强学区）
3. 算好账
• 租金回报率：住宅1.5-2%，公寓3-5%，写字楼2-3%
• 持有成本：物业费、税费、折旧
• 流动性风险：现在一套房平均挂牌7个月才能卖出去
数据来源：戴德梁行、深圳中原研究中心、深圳贝壳研究院
数据来源说明：
本报告所有数据均来自以下权威机构：
• 深圳市住房和建设局（新房、二手房成交数据）
• 深圳房地产中介协会（二手房录得量、市场分析）
• 深圳贝壳研究院（市场研究报告、价格指数）
• 深圳中原研究中心（区域成交分析、库存数据）
• 戴德梁行（商业地产市场报告）
• 乐有家研究中心（市场调研、政策解读）
免责声明：
本报告内容仅供参考，不构成任何投资建议。房产投资有风险，入市需谨慎。读者应根据自身实际情况和需求，理性决策。
本周数据与历史同期对比
新房成交对比：
• 2026年1月第二周：485套
• 2026年1月第三周：334套
• 环比下降：约31%
二手房成交对比：
• 2026年1月第二周：1316套
• 2026年1月第三周：1347套
• 环比增长：约2%
这说明什么？深圳楼市正在经历"冷热分化"：新房市场明显降温，但二手房市场反而更加活跃。
近期政策影响分析
1. 换房退个税政策延期（2026年1月1日-2027年12月31日）
• 影响人群：改善型换房需求（占整体成交35%以上）
• 政策效果：预计将刺激未来两年换房需求释放，成交量有望提升10-15%
• 受益区域：核心区优质资产（南山、福田）将获得更多关注
2. 商业用房首付降至30%（2026年1月17日）
• 影响人群：商业公寓、商铺投资者
• 政策效果：短期内对核心区低价公寓有一定刺激，但难改整体下行趋势
• 市场预期： 2026年公寓市场将延续"核心区热、外围区冷"的分化格局
3. 不满2年增值税从5%降到3%（2026年1月起）
• 影响人群：近两年购房、急于卖房的业主
• 政策效果：降低卖房成本，加速二手房流通
• 市场反馈： 2025年12月二手房成交突破6500套，年末"翘尾"行情明显
数据来源说明（本报告以以下为准）
• 成交数据：深圳市房地产信息网（深圳市房地产信息平台）——新房成交与网签数据；
• 录得量数据：深圳市房地产中介协会——二手房录得量（以合同发起时间为准的先行指标）；
• 权威政策解读参考：《求是》杂志2026年第1期《改善和稳定房地产市场预期》；
• 市场动态参考：深圳特区报、证券时报等公开媒体报道，用于趋势验证（不替代官方数据）。
• 商务专车接送看房
• 专业一对一区域分析
• 专属团购折扣可与现场折扣叠加
*数据来源说明：
本报告所有数据均来自以下权威机构：
• 深圳市住房和建设局（新房、二手房成交数据）
• 深圳房地产中介协会（二手房录得量、市场分析）
• 深圳贝壳研究院（市场研究报告、价格指数）
• 深圳中原研究中心（区域成交分析、库存数据）
• 戴德梁行（商业地产市场报告）
• 乐有家研究中心（市场调研、政策解读）
免责声明：
本报告内容仅供参考，不构成任何投资建议。房产投资有风险，入市需谨慎。读者应根据自身实际情况和需求，理性决策。
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