小区“糊涂账”要变“明白钱”!广州政协委员建言出台监督办法

中房报记者 曾冬梅丨广州报道

住宅小区公共收益往往成为一本“糊涂账”，为了让其变成“明白钱”，刚刚结束的今年广州市两会上，广州市政协委员徐强提交了《关于推动住宅小区公共收益规范管理及共同分红机制的建议》。

1月26日，徐强接受中国房地产报记者采访时说，他建议降低业主发起成立业委会的门槛与难度，出台公共收益监督管理办法，强制要求物业公司将公共收益存入三方共管账户，并推广“基础保障+激励分红”原则，明确经业主大会决议后，部分公共收益可用于现金分红、抵扣物业费或社区公益项目，及作为物业服务奖励。

记者注意到，今年广州两会上，广州市代表、委员们围绕民生热点话题积极建言献策。徐强就是其中一个。他重点关注了小区公共收益的管理与使用，“广州部分小区积极探索，让不少业主获得了实实在在的‘红利’，但还有大量小区存在公共收益账目不清、收支不透明的问题，导致业主的合法权益未能得到充分保障”。

究其原因：一方面，广州仅有约20%的小区成立了有效运作的业委会，公共收益的资金使用缺乏共管与监督；另一方面，由于缺乏科学的分配机制，部分物业企业乃至行业组织对“分红”存在顾虑。

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公共收益沦为“糊涂账”

每到岁末年初盘点公共收益的时候，广州便能涌现多个令无数业主艳羡的小区。2025年底，奥园养生广场业委会宣布近100万元公共收益的支配议题获业主大会表决通过，确定分红方式为每户抵扣1.5个月的管理费。2026年的第一天，富丽居小区如期举行公共收益分红仪式，500户业主每户可获得600元的分红。据了解，该小区于2019年成立业委会，第二年便通过法律维权追回了被物业公司占用的公共收益。从2021年开始，业委会开创性的为每位业主发放分红，让业主们获得了看得见、摸得着的实惠。

此前，骏景花园也曾将公共部位、场所产生的公共收益200万元，尽数返还给小区业主，岭南雅筑返还的公共收益亦有100万元。

不过，目前广州还有很大一部分小区的公共收益没有得到有效的管理，因公共收益的归属问题而引发的纠纷屡见不鲜。例如，2个多月前，广州便有一家物业公司因侵占业主公共收益，被相关部门立案调查。

徐强也发现，虽然《中华人民共和国民法典》第二百八十二条明确规定，利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后属于业主共有。但广州住宅小区公共收益的管理仍面临普遍性挑战，整体上，将公共收益透明化、规范化并最终惠及全体业主的“分红”实践，仍属凤毛麟角。

他表示，业委会是代表业主行使权利、监督公共收益的核心组织。而根据相关数据，广州仅有约20%的小区成立了有效运作的业委会，许多小区因业主组织涣散、筹建过程受阻，导致公共收益长期由物业公司单方管理，业主无从知晓也无从干预。在缺乏有效监督的情况下，小区公共收益普遍存在账目不清、收支不透明的问题。收益来源（如停车费、电梯广告、场地租金）被物业公司视为“隐性收入”，业主对其具体金额、成本扣除比例、资金去向一无所知。这直接导致了物业公司撤场后以“垫付亏损”为由起诉全体业主追讨巨额款项等矛盾和纠纷的产生。

此外，他观察到，目前社会上对于公共收益的“分红”与“可持续发展”存在认识误区。部分物业企业乃至行业组织对“分红”存在顾虑，认为应优先将收益全部投入设施维护，担心分红是“杀鸡取卵”。与此同时，一些小区业委会在初期分红后，也因缺乏长远预算规划而面临后续资金难以为继的困境。“这反映出当前缺乏一套鼓励创收、保障公平、兼顾当下与长远的科学分配机制。”

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建议强制设立三方共管账户

早在2021年广州就发布了《广州市业主共有资金管理办法》，明确物业管理活动中共有资金的筹集、使用和管理方式。其中提到，共有资金管理单位由业主共同决定，可以是业委会、物业服务人或者其他单位。有业委会的，共有资金管理单位由业主大会决定。没有业委会的，经物业服务区域内业主共同决定，物业服务人可以作为共有资金管理单位。共有资金管理单位应当以物业服务区域为单位在一家商业银行开立一个共有资金账户。

有业内人士透露，虽然不少小区都开设了归集公共收益的银行账户，但物业公司出于种种原因，并不愿意将应属于各小区的公共收益分拆存入对应的银行账户，导致上述办法无法真正贯彻落实。

为推动住宅小区公共收益管理实现突破性发展，由“潜力”转为业主“红利”，徐强认为广州可以参考北京、上海、深圳、杭州等先进城市的做法，通过规范管理和创新分配，让法律条文变为业主手中实实在在的“红利”，激活社区自治活力。他建议，由广州市住房和城乡建设局牵头，制定并下发业委会成立与换届的操作指引细则，简化流程、明确时限。各街道、社区应将协助小区成立业委会纳入基层治理重点工作，设立专人提供法律、程序咨询，降低业主发起成立业委会的门槛与难度。借鉴上海经验，鼓励和支持党员、人大代表、政协委员、律师、会计师等热心公益的专业人士参选业委会委员，提升业委会的专业能力和公信力。

同时，研究出台《广州市住宅小区公共收益监督管理办法》，创新建立“共管账户+数字监管”模式，打造阳光账本。借鉴上海金山区和深圳市的经验，强制要求物业服务企业将公共收益存入由业委会（或街道代管）、物业、开户银行三方共管的特定账户，实现与物业公司自有资金的物理隔离。开发或引入统一的“广州市智慧物业与公共收益监管平台”，为每个小区生成公共收益收款二维码（如停车费、场地租金），确保每笔收入直接进入共管账户，实现收入实时公示、支出线上审批、账目随时可查，从技术层面根除“糊涂账”。

此外，他认为，广州还可倡导建立“年度预算-结算-分配”的规范流程，推广“基础保障+激励分红”的分配原则。每年初，由业委会会同物业制定包含公共收益预期的年度服务与财务预算，经业主大会表决，年末进行第三方审计并公示。明确公共收益在扣除合理管理成本后，应优先计提一定比例（如30%至50%）注入小区专项维修资金或社区更新基金，用于应对设施老化等长远需求。剩余部分，经业主大会决议，可用于现金分红、抵扣物业费或社区公益项目。在物业服务合同中明确，物业公司通过优化管理、创新经营为公共收益带来超额增长的部分，可约定一定比例（如超额部分的10%至20%）作为物业服务奖励，激励其主动开源，实现业主增收与物业提质的双赢。

徐强告诉记者，公共收益取之于公、用之于公，是实现社区治理现代化、提升居民获得感与幸福感的重要途径，但其管理、监督和分配也是个涉及各方利益的难题。“没人带头走出第一步，永远都不会进步”，未来他会持续关注和推进这个提案的落地。