这两天，一套原价2.68亿的市区独栋，竟割肉降至8500万！还带豪华精装！毕竟那是独栋啊，不是限制建设那么简单，而是明令“禁止”，从供地到办理相关用地手续，一律叫停，想都别想。我们现在所说的“别墅”，要么是联排（双拼都少），要么是一栋两三户的叠拼，都是打“擦边球”。所以在广州市区，你拿1个亿能买汇悦台，但独栋，一直被视为重金难购的“楼市信仰”。关键是，这套独栋非常有名，是亚洲十大豪宅——大一山庄。梅梅入行16年了，在我看来大一山庄，是比汇悦台还要“封神”的存在。广州去年出让的黄埔长洲岛、番禺黄沙岛墅级宅地，都没能降到如此程度。而且后来华远接手了大一山庄，北地块已建成的22栋独栋单独保留，南地块重新规划，全部改为叠拼。独栋明显要更疏朗些，真实容积率恐怕不到0.5，地段与用地条件注定无法复制。更超前的是大一山庄的设计。
当时的老板，邀请了马里奥·博塔、马丁·罗班等五六十个世界顶级设计团队操刀，每一栋都由不同的设计师定制。
每一栋，世界仅一栋！
这句广告语，我一直记忆犹新。
连如今的顶豪都做不到，从立面到空间，再到室内软装的彻底、单独定制，而大一山庄10几年前就已经做到了。
它的定制细到，你甚至看不出是同一个“妈”生的，到连别墅生活场景都不同。
比如2019年开放的S18「依山居」，专门为潮汕老板定制新中式+潮州八景风格，室内还做了很多能一大家族聚餐、喝茶、聊天的空间。
S18「依山居」实景图
2020年开放的S12「静逸轩」，则有点像比佛利山庄的富豪别墅，立面像一艘船，相当有个性。
S12「静逸轩」实景图
这种定制不仅烧钱，据说每套独栋平均四五个方案，到具体落地前，每个程序都要耗费很长时间，要盖一两百个章才能开始盖楼！
如今已很难再有如此浪漫主义的开发商了。
而这次降价的S16「青藤阁」，是大一山庄最后一套别墅，也是位置最好，面积最大，最豪的楼王。
它位于全盘地势最高的地方，如同“王者”之姿，居高临下，俯视众生。
S16「青藤阁」位置示意
房子有半边与山坡相连，仿佛从山里头长出来，真正的城央“隐奢”。
它的的外观也很有意思，像一个“魔方”，每一层都被扭转朝向不同方向，加上现代爵士风格设计，现在看依然很新潮。
里面的空间无比奢华。
建面约2007㎡+庭院面积约1350㎡，总共超3300㎡超级大独栋。
整整一层，495㎡面积被单独拎出来做主人套房！如此震撼的尺度，别说广州，北上广深都不多见。
开发商还专门请设计师全屋豪装，光是一盏3米的水晶大吊灯， 便满满金钱味。
这套别墅的全貌，全网都没完整呈现过，但我的同事“来了姐”2年前曾实地参观，记录了所有细节↓↓↓
然而，这么一套惊世骇俗的独栋，却惨变“顶豪折价史”。
2022年，S16「青藤阁」首次亮相，以2.68亿身价震惊市场；
2024年初，价格却被悄悄调整至1.88亿，挥泪打7折；
随后的日子里，价格继续滑落：1.58亿→1.23亿，如今干脆跌破亿元门槛，一口价8500万。
三年直降1.8亿，这掉下来的不仅是房价，更是楼市黄金时代的眼泪。
S16「青藤阁」实景
不可复制的云山独栋
为何难觅知音？
其实从去年到现在，我觉得都是有钱人入手稀缺资产最好的时候。
不过，一旦总价破亿，市场就会犹豫，比如二沙岛去年就卖了好几套别墅，重点是折价不少。
新世界花园一套359㎡独栋，最后以8800万成交，从挂牌到签约，只用了1个月。
梅梅也了解到，大一山庄楼王独栋降到8500万后，市场反应迅速。
这2天陆续来了不少豪客，甚至有人当场付了诚意金。
不过房子目前还没售出，你还有机会。
有意向的朋友，捉紧联系梅梅（地球号：Loushimeidaoli123），毕竟这波降价清盘后，市区基本没有一手独栋。
联排别墅供应也只有海珠的中冶逸璟公馆，全部是新中式合院，使用率超300%，去年曾卖出23万一平。
但中冶是城市别墅，景观与居住方式与大一山庄还是有很大差别。
来源：中指院
天河世界大观去年也推出了两个新规别墅——越秀国贸观樾天湖、金茂越秀璞樾墅，都是市场少见的低密湖景墅。
两者都是高使用率叠拼，上下两叠主打190~550㎡，大面积玻璃幕墙的立面，非常时尚。
而且一改叠拼的局促，每层都是类大平层的舒展，反而变成富豪的“轻奢单品”。
越秀国贸观樾天湖不到1年基本清盘，上月刚刚开盘的璞樾墅也火速网签38套。
白云还有两个小叠院可以捡漏。
其中一个总价400多万即可入手，产品还非常牛，每一套都有送露台/花园，最多赠送面积有260平！
综合素质也很强，楼下就是地铁，配建九年制名校，一路之隔就是4.5万㎡商业，下楼就是滨江公园。所以它连板房都没有，就速度卖完3栋，现在准备继续加推，感兴趣的朋友不妨找梅梅（地球号：Loushimeidaoli123）聊聊。去年出让的低密宅地中，中交城投的黄埔长洲岛，绿城的番禺黄沙岛，都已备案获批，大概率是“联排+叠拼”的高低配。看到这里，你大概能感受到，不管何时别墅都是稀缺品，有特定受众，只是价格要符合市场和预期。其实这个项目也曾风光无限，2005年地块出让时，中鼎击退合生、保利、新世界、恒大、利海等14家房企，才最终拿下。折合3300元/㎡的楼面价，是当年单价地王，比肩珠江新城。当年拍卖现场（图片来源：南方日报）
然而项目命运多舛，拿地后接连遭遇 “禁墅令”、“限购令” 。
为求生存，项目规划几经调整，甚至出现需双证出售总价过亿别墅，销售难度可想而知。
即便如此，大一山庄仍在2013年创下3个月卖掉12套毛坯别墅的纪录，总价5000万至2亿不等。
当年的2亿，至今仍是天文数字！
但后来，公司老板分歧加上融资困境与市场政策变化，大一山庄的销售一再耽误，最终易主华远。
华远接手后，不管是叠拼还是独栋销售，一度迎来飞跃：
2020至2021年间，多套独栋以1.36亿至1.88亿的高价迅速成交，其中两套更在面世3个月内即告售罄。
作为楼王的S16「青藤阁」，如今折价卖8500万，入手成本比当年低了一半。
可以说它生不逢时，没有在楼市上行期遇上实力买家，如今经济大环境转向，顶豪客户心态也变了。
他们并非缺乏资金，而是对上亿的投资要求更高确定性，更坚实安全边际，以及更长期的成长潜力。
作为非核心区资产，大一山庄与CBD核心大平层，在当下置业天平上的份量已然不同。
独栋楼王降至8500万，或许正是价值重塑后，市场给出的新共识。
好了，我是梅道理，16年地产与媒体从业者，若您今年有关注高端住宅市场，不妨与我聊聊。
我不仅能助您获取独家折扣、免验资看房，更愿以中立视角，为您仔细筛选，让每一次决策都清晰稳妥。
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